□广东广立信律师事务所  谭志峰

对于出售“凶宅”的房屋买卖合同，应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定确认为可撤销的合同，由买方行使撤销权。

买到房子却是“凶宅”，当事人心里肯定极不舒服，由此引发的纠纷在各地也屡有发生。对于卖房人隐瞒“凶宅”事实所引起的合同纠纷，不同的法官有着不同的认识。在司法实践中，主要有以下几种判决：

一是认定购房合同有效，驳回原告起诉。合法有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律保护。而且“凶宅”本身是符合房屋使用条件的，也符合买卖房屋的合同目的。因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。

二是认为购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定标准，合同的效力不受影响。然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者的避讳而贬值，卖房者在主观有过错，对购房者构成侵权。

三是认定购房合同为无效合同。合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间习俗，其内在精神与社会公德是相通的。违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效。

四是认定购房合同为可撤销合同。此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。

笔者认为，对于“凶宅”的忌讳不应简单地认定为封建迷信，这是一种民间习俗。“民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，已经深深进入了中国人的内心，是客观存在并有一定合理性的。

在法律层面上，这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗，是应受法律保护的。

在现实层面，“凶宅”虽然在物理性质上没有瑕疵，但在普通人的心理来看，人们购买房屋是为了住得平安、舒适，“凶宅”显然会影响人们的居住心理，也正是由于这一原因，使得房屋的价值在客观上受到了影响。

因此，卖房者如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，就违反了民事活动中的诚实信用原则。

应当说明的是，房屋出售者的欺诈行为虽然违反了诚实信用原则和社会的善良风俗，但并没有损害社会公共利益。

因此，对于出售“凶宅”的房屋买卖合同，应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定确认为可撤销的合同，由买方行使撤销权。