编者按：

每有引人关注的社会事件、法律问题发生，律师往往能在第一时间给出提示、提供服务。我们为读者采集律师对这些身边事的法律解析，让您不用出家门就可享受“律师服务”。

据《信息时报》报道，住宅楼的顶层住户，在楼梯间设个铁门，自己家一层加上天台就是一个小“复式”；在天台种些瓜果蔬菜自给自足，夏天傍晚纳凉聊天，冬天邀朋唤友烧烤，人生惬意不过如此。在广州，这种情形并不陌生。但有律师提醒，绝大部分住宅的天台都属于全体业主共同所有，一旦占为私用，即有可能涉嫌违法。

现象：

高楼天台铁门紧锁

在西华路第一津街46号的楼梯间，一扇铁门把9楼隔离成独立空间。记者尝试拉动铁门，发现铁门完全锁死，要用钥匙才能打开。中层住户陈女士称，铁门在她数年前搬来时已有了。有一次她想去天台晒棉被，却没有获得9楼业主的允许，“他们觉得天台就是他们的私人物业，我住那么多年连天台长什么样都没见过。”

除了生活不便，陈女士还提出了对消防安全的担忧，“我们这三个梯的天台是连通的，万一发生火警，跑到天台从其他梯下可以逃生。但现在顶层住户加了铁门还上锁，我们觉得非常没有安全感，一旦发生火警，9楼又没人开门的话，就很危险了。”

从陈女士家阳台往外看，周边改变天台用途的住宅楼还不少。陈女士介绍说，她在这边通过中介买楼置业的时候，中介就有向她推荐顶层单位，并称只要买顶层，就可以私自使用天台，“我一开始就想买高层单位，跟着中介跑了很多栋楼，都是顶层住户把天台上锁私用的，这个也是中介对外推荐顶层住户的卖点之一。”

家住叠彩园小区的张小姐向记者反映，她刚搬来时天台依然是公用的，大家都会去晒下被子。近几年，天台被一些住户划分成几个小花园，公用的地方越来越少，张小姐已经很少上天台了。

在张小姐反映的小区住宅19楼天台，记者看到大约三分之二的位置被瓜分成数个小花园。有些小花园已荒废，杂草丛生；有些小花园被管理得很好，入口上锁，里面设置了花棚、小玻璃屋等。有的小花园设置了石凳石桌、顶棚种满植物，即使记者在下午阳光充足时到达阳台，小花园里依然非常阴凉。但由于这里的绿植非常茂密，蚊虫滋生也非常严重。

记者在天台小花园走动约15分钟的时间里，手脚就被蚊子叮咬了将近十个包。目前正值登革热传播高峰期，蚊虫滋生如此严重，确实让人担心。

南翠苑顶层天台曾经也有居民建了小花园。7月中旬，该辖区街道执法队在该天台贴出“关于清拆乱搭建物的告知”，让居民自行拆除违建建筑。近日，该街道办事处联合区城管、公安、消防等有关部门依法对天台小花园进行强制拆除。

律师：

“天台可私用”属虚假宣传

顶楼住户在楼道铁门上锁、在天台搭建小花园之类的情形在广州时有所见。但普遍做法是否就代表其具有合法性呢？

广东岭南律师事务所律师、新港街社区法律顾问律师马晓灵认为：首先，按照建筑物区分所有权的基本规则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所有权人所共有，而不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。因此，顶层楼板以上的楼顶空间的占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。

有开发商或者地产中介以“赠送天台”作为噱头吸引购房者购买顶层住户，这个赠送的天台是否真可以成为业主的私有物业？马晓灵表示，开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间属于该区分所有权人专有使用的，是不具有任何法律效力。顶层区分所有权人不能以其与开发商已签订书面的协议约定其对楼顶空间享有专有使用权为由，对抗全体区分所有权人的权利。因此，不管是口头承诺“赠送”天台，还是书面约定顶层区分所有人拥有天台使用权，在法律上都是无效的。如果开发商的销售人员或二手房的中介向买受人推荐房源时，口述“天台是赠与，可私用”，纯粹属于虚假宣传。买受人如能保全该证据，可提出单方解除合同，退房，并追究开发商或中介的欺诈行为。

马晓灵还强调，能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人会议。区分所有建筑物的楼顶空间，对于全体区分所有权人而言，具有重要的价值：楼顶空间不仅关系到建筑物的安全，而且关乎到全体区分所有权人的利益；楼顶空间，可以使全体区分所有权人增加活动空间，充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活，提高生活质量；楼顶空间的开发利用，具有丰富的内涵，例如利用楼顶空间做广告等。这些利益与全体区分所有权人息息相关，不可任人予以侵害。因此，这样的重大利益必须由全体区分所有权人会议决定。

马晓灵建议，对于将楼顶空间确定为顶层区分所有权人专有使用或者专有而发生权属争议的，可以通过向业主委员会或物业管理处投诉解决，也可以向房产所在地法院提起诉讼解决。（林茹彬）