【内容摘要】《物权法》第74条旨在明确并解决区划内的车位问题，但该条文规定概括而无法完全解决实务中产生的车位纠纷。相关司法解释及各地出台的物业规定对车位的归属与使用予以细化，进一步明晰了车位配置与管理，但仍无法适应因车位供给不足带来的矛盾与困境。建议在明确车位权利性质的基础上，对《物权法》第74条的语义作出合理解释，并完善车位登记制度，在充分利用车位的同时保护业主的合法权益。

【关键词】车位；法律效力；建筑物区分所有权

□郑一丹  李欣彤  郭珊  杨书林

一、建筑区划内车位流转与使用问题的背景

随着人民的汽车保有量逐渐增加，停车位作为商品房住宅小区及商业用地的重要设施愈发供不应求，由此产生的车位纠纷不断增加。我国《物权法》第74条（下称“第74条”）对车位的归属与利用作出概括性规定，但其中“首先满足业主的需要”在具体适用中语焉不详，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定将车位“按照配置比例”予以处分以满足业主需要。上海市出台的规范性文件对车位的配置比例及处分方式进行细化，如《上海市物业管理规定》以车位数量与物业管理区域内房屋套数的比例为基础确定每户业主可得车位的数量，并将该区域内车位的使用人原则上限制于物业管理区域内的业主或使用人，同时鼓励停车资源的共享协调。各地不乏有规范性文件以规制车位的流转与使用，但部分规定于实务操作与落实上仍存在困难，亟待进一步规范与完善。

二、车位流转与使用规制中存在的问题

（一）车位的性质及权属认定尚未明晰

规范性文件的适用困境部分原因在于车位的权利性质与权属未予明确。第74条虽规定由当事人自行约定归属，并明确占用业主共有道路的车位属业主共有，但对于未占用业主共有道路的地下车位等的原始权利主体未予明确，故在当事人没有明确约定的情形下，车位的归属往往是纠纷的争议焦点。同时，对车位本身究竟是否应认定为从物尚存争论，司法案例中业主往往主张车位系属小区主体建筑之从物故其权属应随主体建筑移转至业主。此外，对“人防车位”是否依《人民防空法》等规定属于国防资产而应限制开发商或业主对于车位的处分权问题缺少统一认识。车位本身的性质与权属的认定系解决后续车位流转使用及配套制度问题的基础。

（二）“首先满足业主需要”尚待解释

目前相关司法解释及地方性规定对第74条“首先满足业主需要”的理解虽有延伸，但仍无法满足纠纷解决所需，如“首先满足业主需要”是否可解释为小区业主对车位享有优先购买权或优先承租权？“需要”系业主的现实需要抑或潜在需要？各地或以此规定停车位不得对小区外人员转让，实践中有建设单位或业主将小区车位转让或出租给小区以外人员，该行为在违反第74条下订立的合同效力该如何认定？因对第74条的理解不同或可致不同的处理结果，进而造成司法裁判中对此类问题的回避或同案异判现象。

（三）车位管理的配套制度有待完善

《物权法》对不动产物权以登记生效为原则，但并非所有形式的车位均满足《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定的登记要件；即使满足登记条件，也因缺少地方具体的操作规范或因政策考量而无法登记。现行的车位往往以在不动产登记簿附记栏加注的形式，对房屋权利人所享有的车位权利进行确认。缺乏登记公示性及车位的频繁流转使真实权利主体难以确定。同时缺乏完善的登记等配套制度易造成车位的流转障碍，如开发商或通过出售车位“永久使用权”的方式向他方转让车位权利，但以此取得的权利在车位再流转或司法执行时对车位的实际使用者或有不利影响。

三、车位流转与使用的规制路径建议

（一）明确车位的权利属性

在车位权利性质的认定上，应从功能上的独立性切入，不能仅以其物理上的结合关系作出其是否为从物判定，故车位不必然构成主体建筑之从物。即使将车位定性为从物，开发商亦可依第74条保留车位所有权。开发商与业主对车位权属未做约定或约定不明时，应考虑开发商对车位尤其是地下车库的建设成本，若对车位当然适用从随主的转让规则，对开发商而言难谓公平。故无论车位是否构成从物均不应认为其当然适用从物的移转规则。针对“人防车位”的归属问题，“企事业单位投资建设的人民防空工程”并非完全满足《国防法》中国防资产的定义，《人民防空法》也未对其权属作出规定，故可依《物权法》肯定建造者、投资者对此类车位的权利，同时基于人防工程的特殊性，对权利人的处分权进行限制。

（二）正确适用《物权法》第74条

业主对建筑区划内车位的“优先使用”是基于其业主身份获得的，在实践中一般通过业主大会和物业公司行使该权利。第74条宜理解为是对开发商或业主对车位处分权的限制，即必须在满足小区业主需求的情况下车位才可对小区外第三人处分。同时该条文并非效力性强制性规定，对小区外第三人处分车位而订立的合同并不因此无效。故可将“首先满足业主需要”界定为成员权，在未满足本小区业主需要而将车位对小区以外的第三人处分时，业主无法通过行使优先购买权等形成权阻断合同的效力，但若给业主造成的损害可通过损害赔偿请求权予以救济。

（三）完善车位的登记等配套制度

登记等制度的逐步完善有助于第74条在实践中的应用，通过车位登记管理以明晰车位权属，能确定当事人处分车位的权利基础，也方便车位流转的管理。车位的登记可参照一般不动产登记的相关规定，在权利证书中注明“车位”属性及其面积、用途、所附房屋等信息，提升其权利内容的公示性。在具体规则的制定与执行上，需要国土资源部门、房屋管理部门、不动产登记部门、人防部门等有关部门的沟通与配合，并做到信息互通互享。同时，各小区也可就车位在业主之间的流转制定相应内部规则，方便车位在小区内的管理与利用。对目前实践中当事人订立的车位“永久使用权”合同应依据个案情况确定合同性质，如属买卖合同或租赁合同，并适用相应规则，最终平衡车位实际使用人与名义权利人或第三人之间的利益。