【本期专家】

曹艳梅，上海市虹口区人民法院民事审判庭审判员，法学博士，美国康奈尔大学法学院访问学者。11年律师工作经验，8年法院从业经历，在民事审判、民事合同、家事案件审判等领域积累了深厚的理论基础和丰富的司法实践，曾多次赴街道、机关、大中专院校开展普法宣传以及民法典专题讲座。

□法治报记者  胡蝶飞

法治报通讯员  管西凤  郁玥

小区的广告收益我有份吗?建筑垃圾点设在窗外可以拆除吗?生活在小区里,大到出行安全,小到收费支出,物业的服务与居民的舒适生活息息相关,相应的故事也层出不穷。

本期“专家坐堂”，邀请上海市虹口区人民法院法官结合刚刚施行的《民法典》，为您解析常见的物业服务纠纷。

小区公共部分和广告位出租收益该谁享有？

“小区公共收益”对于业主而言，是个容易忽略却又不容忽视的名词。从停车费收缴到广告位出租，“小区公共收益”数额不菲，那么这笔钱业主可以享有吗？

自2016年初开始，博尚物业公司陆续为天地苑小区业主提供了三年的物业服务，其间收取停车费、小区广告位租金共计115万余元，但并未进行分配，于是小区业委会一纸诉状将其告上法院，要求合理分配上述公共收益。

法庭上，博尚物业公司辩称，虽然收取了公共收益，但是除去小区业主拖欠的物业管理费和停车费共计115万余元，物业还在服务期间针对小区公共设施花费35万余元进行维修，扣除这些支出后业委会还应向物业公司支付剩余费用。

法院经审理认为，博尚物业公司受业委会委托对天地苑进行物业管理，收取的停车费及电梯广告出租等公共收益应在扣除合理费用后属全体小区业主。物业服务合同终止后业委会有权请求博尚物业公司按合同约定给付公共收益，天地苑业委会的诉请符合法律规定，应予以支持。

小区的公共收益属全体业主所有，主要补充专项维修资金也可按业委会决定用于业委会工作经费或物业管理的其他需要。根据相关规定，物业管理区域内共有权利等重大事项应由业主共同讨论决定。博尚物业公司在服务期间对小区维修投入费用，虽每次均由业委会确认，但部分费用并非属于维修资金中列支范围，且部分无票据证明，因此博尚物业公司要求返还的垫付金额由法院酌情决定。

【法官说法】

《物权法》虽明确规定小区公共场所产生的收益归全体业主所有，但现实生活中仍有不少物业公司截留或者挪用。在《民法典》物权编中，对业主的建筑物区分所有权用了17项条文进行规定，规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，其中第274条规定了具体区域范围；第282条规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

《民法典》从顶层设计上确认了业主权利，特别是规定了对于小区公共部分的收益在扣除合理成本后归全体业主所有。业主通过一定程序可将此收益作为维修基金或者共同分配，还可以冲抵全体业主的物业费。

小区建筑垃圾点设在窗外到底能不能拆？

杨先生住在虹口某小区，其位于二楼的房屋靠近小区垃圾厢房。2018年下半年，物业公司执行小区业委会决定，将与垃圾厢房相邻的区域改造成半封闭建筑垃圾堆场。这一举动引起了杨先生的不满，他认为影响了自己房屋的价值，且租客也不满，多次协商未果后杨先生诉至法院，要求判令拆除该建筑垃圾堆场。

小区业委会和物业公司称小区原未设建筑垃圾堆放场所，因系争区域紧邻垃圾厢房，方便垃圾运输，便改造成为建筑垃圾临时堆放点。根据《上海市建筑垃圾处理管理规定》，住宅小区须设置专门的建筑垃圾堆放场所。在征求广大业主的意见后，业委会决定将系争区域设置为建筑垃圾堆放场所。该决定符合小区大部分业主的利益，故不能拆除。

杨先生称之前系争区域作为建筑垃圾临时堆放点源于小区物业公司管理不力，有无更合适的部位设置建筑垃圾堆放点与自己无关，当前设置对自己不利，坚持要求拆除。

法院经审理认为，小区综合改造工程项目经小区业主大会表决通过，业委会作为执行机构，根据施工情况做出相应调整和补充。系争区域原为小块绿地，经综合改造调整为建筑垃圾堆放场所，将系争区域设置为小区装修垃圾堆放场所符合小区广大业主的共同利益，也有利于小区垃圾分类减量工作的开展，装修建筑垃圾的产生并非经常性，且不产生异味，并未加重对涉讼房屋使用人生活上的影响。作为小区业主的杨先生对业委会做出的

符合小区整体利益的决定以及对物业公司据此履行的管理行为负有适度容忍的义务，因此驳回了其诉讼请求。

【法官说法】

业主委员会、物业公司行使小区管理权进行管理工作，应遵守正当程序。《民法典》物权编第278条规定：下列事项由业主共同决定：……(七)改建、重建建筑物及其附属设施……同时根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同表决规则。

《民法典》在物权编相邻关系制度以容忍义务为核心构建，在多个条款中提到了“提供必要的便利”的表述以及“不得违反规定”或“不得危及安全”的表述，这些都是相邻不动产权利人之间为他人不动产利用受到容忍义务限制的表现。第292条规定不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

物业服务有瑕疵能否拒缴物业费

生活在小区里，享受物业服务的同时，承担物业费也成为相应的义务。然而，苏阿姨却被自己的小区物业公司告上法院，要求支付2019年10月至2020年7月间的物业管理费及逾期付款违约金共计4000余元。

面对从天而降的账单,苏阿姨表示对欠费无异议，但物业公司不按服务合同履行义务在先，存在维修服务不及时尽责、安保措施不到位、收费标准过高等问题，还曾经因电梯未定期维护保养导致自己被困，据此她认为物业服务不到位，不同意支付物业费和违约金。

法院经审理认为，苏阿姨与物业公司之间的物业服务合同合法有效，对当事人双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。物业公司提供服务和管理，苏阿姨理应依据服务合同支付物业费，其要求小区物业费参照相邻小区的价格标准收取的抗辩意见于法无据，不予采纳。苏阿姨虽辩称物业公司提供的服务存在公共秩序维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面问题，但提供的证据不足以证明物业服务存在严重瑕疵，上述纠纷不构成其拒付或少付物业费的正当理由，故物业公司的诉请法院予以支持。结合小区实际管理情况，考虑到物业公司在管理上的确存在一定瑕疵，苏阿姨未付物业费事出有因，故物业公司主张违约金的诉请不予支持。

【法官说法】

涉及物业费缴纳，业主与物业之间的矛盾层出不穷。《民法典》在物业服务合同中对业主与物业服务人的权利义务进行了详尽的规定，如物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。同时《民法典》也规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

业主缴纳物业费是其合同义务，《民法典》未明确规定业主因物业服务人员提供的服务不符合约定时能否享有抗辩权。司法实践中，在业主提供的证据确实能够证明物业服务人没有提供符合约定的服务的情况下，有判决对业主要求减免物业费的诉讼请求予以支持；也有的判决要求业主另案主张要求物业服务人承担相应的赔偿责任。业主的抗辩能否得到支持视案件具体情况而定。

小区门口意外摔伤侵权责任谁来承担

对于老年人而言，磕磕碰碰是一桩烦心事。2020年4月，68岁的孙大爷早上与老伴出门买菜，在经过小区门口时，因路上有坑洞，孙大爷一时不慎摔倒，经上海建工医院诊断为右侧髌骨骨折。

伤筋动骨一百天，治疗一个月后孙大爷回家休养。他认为自己在物业公司管理区域发生事故,物业公司应对小区居民尽到相关的安全保障义务，但并未履行，也未能及时消除安全隐患，因此他将物业告到法院，要求赔偿自己的损失。

物业公司辩称，孙大爷摔倒的位置为小区出入口，虽然属于其管理范围，但孙大爷摔倒并非因为地面的坑，而是因绊到移动门轨道。小区的移动门轨道长期存在，孙大爷作为成年人，应对自身健康和安全负有保障义务，据此不同意承担任何赔偿责任。

法院审理后认为，公共场所管理人负有安全保障义务，如未尽到安全保障义务造成他人损害，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。孙大爷和物业公司对孙大爷摔倒的时间、地点、过程，摔伤的结果、治疗过程以及治疗费用等均无异议，争议焦点在于摔倒原因是地面不平整导致孙大爷踩进坑里，还是因孙大爷不小心踩到了小区移动门的轨道。物业公司作为小区物业管理机构，事发地点为物业公司管理范围，且有数名保安每日在此值班，理应知晓事发地点路面状况存在明显安全隐患并采取积极措施修复，确保居民人身安全，但物业却怠于履行管理职责，且未设置警示牌尽到提醒义务，最终导致孙大爷受伤，疏于履行物业管理职责,应承担相应的法律责任。孙大爷作为小区居民理应清楚事发地点的地面状况，故自身未尽充分的安全注意义务，应承担主要责任。

综合考量案件情况、各自行为及诉争损害发生之间的因果关系等因素，法院酌情确定物业公司对孙大爷的损害后果承担30%的赔偿责任。

【法官说法】

《民法典》生效后，根据第942条第1款的规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。第1173条还规定了过失相抵原则：被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的,可以减轻侵权人的责任。同时侵权责任编1198条第1款规定了安全保障义务：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。