□福建国富

律师事务所

周玉文

如果双方在提前终止房屋租赁关系时，对于各自的权利义务能有更清晰的表述，就能避免引发纠纷了。

人们在订立合同时，往往比较重视合同条款和双方的权利义务，而一旦需要终止或变更合同，有时就会比较草率，由此产生的争议纠纷并不少见。

笔者近日就代理了这样一起案件。2019年6月，甲男和乙女签订《房屋租赁合同》，约定乙女将其所有的毛坯房租赁给甲男，租赁期限为三年，租金为每月1200元。合同还约定了租金的支付方式以及双方应当承担的违约责任等。七天之后，双方签订《补充协议》一份，约定甲男可以对该房屋进行装修，租赁期限届满，房屋装修与该租赁房屋一同交付乙女，乙女不支付任何费用。如果因为乙女违约导致《房屋租赁合同》解除，应当返还装修费用。

《补充协议》还约定装修期为一个月，原《房屋租赁合同》的租赁期限顺延一个月，随后甲男花费18000元用28天时间完成了房屋装修并入住。

2019年7月，甲男拖欠3个月的房屋租金3600元。此时，甲男向乙女提出自己因工作变动要退租，经协商，双方签订《还款协议》，约定双方已经完成租赁房屋的交接，甲男在协议签订之日起7天内付清3600元租金。此前双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》作废，以本协议为准。

由于甲男没有按照《还款协议》支付租金，乙女向法院提起诉讼，要求被告甲男按《还款协议》支付3600元租金并承担诉讼费用。甲男则提出反诉，要求乙女归还装修费用12000元。其理由是，既然双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已经作废，而《还款协议》也没有就装修问题进行约定，双方就应当合情合理地解决装修问题。

法院审理后，判决支持了原告乙女的诉讼请求，驳回了被告甲男提出的反诉请求。

本案关键在于，双方签订的《还款协议》中明确“甲男在本协议签订之日起7天内付清3600元租金”，没有提到乙女向甲男付款的事项。

至于约定此前协议作废，并不是指《房屋租赁合同》和《补充协议》自始不发生效力。

当然，如果双方在提前终止房屋租赁关系时，对于各自的权利义务能有更清晰的表述，比如明确房屋装修归乙女所有，乙女无须给予补偿，那么就能避免引发纠纷了。