主持人语

本报维权热线栏目自开通以来，已经有很多读者咨询各种法律问题。在此，感谢大家对这个栏目的关注和踊跃提问。

现“上海法治报”微信公众号“法律服务”通道已开通，您可通过扫描上方二维码，在页面最下方留言处留下您的问题，我们会尽快为您解答。

与此同时，我们还会将问题和答复刊登在以后几期的本版位置，请您留意查看。

□记者  金勇

张女士两年前看中了一套期房，签订合同办完贷款，就等着交房后搬入新家。今年8月，盼着乔迁之喜的张女士去现场看了下房，感觉房屋面积有点小，与家人一起测量了一下套内面积。不测不知道，一测吓一跳。合同上明明写的套内面积是110平方米，但测量结果还不到85平方米。

如此大的差距，让张女士感觉非常愤怒，找到销售方讨说法，对方却各种推诿，再加上此前销售人员提及的学区问题也掺杂了不少水分，张女士认为对方行为太恶劣，但不知道该通过什么方式维权。

律师分析认为，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，则根据相关司法解释规定予以处理。同时，如果开发商对楼盘的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是具体确定的，足以影响到张女士购买该商品房的决策和商品房的售价，则若开发商实际违反了销售广告和宣传资料上所作的说明和允诺的，其应当承担违约责任。

【事由】

2018年年底，张女士看中了一套期房。除了房型、价格都比较合适外，销售人员还表示小区附近有不错的学校，可以解决孩子以后的上学问题。各方面都满意，张女士很快就和对方签订了购房合同，并且与银行签订了贷款。张女士告诉记者，合同中约定该套房产建筑面积为131平方米，套内面积110平方米，公摊面积21平方米。

今年8月，张女士实际看房测量时发现套内面积竟然不到85平方米，对照户型图发现销售方为了宣传，竟然把公摊面积加在户型图上欺骗消费者。此外，孩子上学问题也一直没有落实，说好的配套设置都只是个卖点。

张女士认为，开发商在宣传上夸大其辞，在合同上玩文字游戏，严重地侵害了自己的合法权益，希望通过合法的途径维权。

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师分析认为，若依据张女士所述并能提供相应证据的前提下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。所以，首先要看张女士与开发商所签商品房买卖合同的具体约定。若商品房买卖合同没有约定，则要参照本条的其他规定予以判断。

同时该司法解释第三条亦规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，王丹律师指出，如果开发商对楼盘的销售广告和宣传资料所作的说明和允诺是具体确定的，足以影响到张女士购买该商品房的决策和商品房的售价，则若开发商实际违反了销售广告和宣传资料上所作的说明和允诺的，其应当承担违约责任。

SourcePh" style="display:none">