据《经济参考报》报道，近年来，长租公寓在各大城市发展迅速，但市场鱼龙混杂。据不完全统计，继去年南京乐伽公寓爆雷后，今年8月至今短短一个多月时间里，已有十多家采取“高进低出”“长收短付”这种不正常模式运营的住房租赁企业疑似跑路，一些公司资金杠杆率达十倍以上，涉及资金上亿元，给上万房东及租客带来重大经济损失，也使得长租公寓行业遭遇空前的信用危机。

多地长租公寓跑路

近期，杭州、上海、合肥、郑州、广州等地多家长租公寓公司爆雷，这些公司均采取“高进低出”“长收短付”模式经营，即高价收房、低价出租，对房东采取每月支付，对租客则收取至少半年以上的房租。一些企业按年收、按月付，杠杆率能放大到十倍以上。

目前各大城市的长租公寓分为两类，一类是重资产型，主要为开发商自持的长租公寓，也有部分国有房源；一类是轻资产型，由住房租赁企业在市场上收集分散的个人房源，统一托管和转租。轻资产、托管式住房租赁企业因门槛低、起步容易，目前是市场主力。

为何各地的“高进低出”式租赁公司近期集中爆雷？成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔认为，一方面，受疫情等影响，企业资金链越发紧张，绷不住了；另一方面，在各地更严厉的监管下，这些公司的问题或被动或主动地集中暴露出来，并形成连锁反应。

目前，各地爆雷事件正在陆续调查之中。但网友通过多种渠道反映，许多租客已被房东强行搬走行李，甚至被赶了出去，房子也更换了门锁。

复制门槛低法律定性难

迅速发展的住房租赁市场带来鱼龙混杂、泥沙俱下的乱象，一些企业采用“高进低出”“长收短付”这种不正常经营模式，给行业发展蒙上阴影，有专家甚至直言，“长租公寓爆雷，比P2P爆仓危害更大”。

专家认为，一些企业“高进低出”“长收短付”的不正常经营模式主要有以下特点。

一是门槛低，手段隐蔽，模式易复制。业内人士坦言，“高进低出”类企业本身是轻资产，利用相对优惠价格快速占领市场、利用时间差形成巨大的资金池，一旦其进行其他投资或秘密转移，资金链很容易断裂。

在此阶段，公司大概率会出现法人变更、经营范围变更等转嫁责任的操作，爆雷后的企业法人往往是一些替罪羊，幕后操盘手难以追责。此外，这一模式门槛低、易复制，比如，四川悦冠背后操盘手与原成都乐伽公司是同一批人，换个“马甲”再来一次。

二是法律界定困难，资金追回难以落实。西南财经大学经济学院教授刘璐认为，这一商业模式和前几年一地鸡毛的P2P公司没有本质区别，但是，这一模式在前期又很难界定其恶意经营的性质。企业可以说这是一种开拓市场的商业行为，将爆雷原因包装成经营不善。

成都市律师协会副会长陈军表示，如果企业主要负责人或股东不存在卷资跑路或者刑事诈骗等情况的话，那么负责人只承担有限责任，主要责任还是以公司名义来承担，但很多公司爆雷后偿还能力很弱，如遇到主要负责人跑路的话，租客和房东的资金追回将很难落实。

三是监管手段不足。成都市住建局相关负责人表示，今年以来，成都要求住房租赁企业开业前向住建部门出具开业报告并备案，其租赁合同也要备案，但若公司刻意躲避备案，行政监管便难以覆盖。陈军表示，住房租赁企业违反合同约定，本身属于民事纠纷，应通过司法程序解决，在企业无违法行为的情况下，主管部门无权采取行政手段强制处理。

四是社会危害大。记者发现，此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生，或者是刚进入社会的职场新人，社会经验不足，抵御风险能力弱。房东也是受害者，因收不到租金而强制收房，造成不少社会矛盾。

多位业内人士呼吁，应尽快完善监管制度，缩小预收租金“资金池”，加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度，保障租客和房东的合法权益，也为规范经营的企业营造良好发展生态。（李倩薇  卢宥伊）

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