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□记者  金勇

林先生购买了一套带装修的新房，可在预验收时发现问题多多，根本无法按时入住。林先生找到开发商讨说法，对方却一直消极对待，并以合同中的补充条款为由拒绝承担相关责任。由于林先生当时未能仔细研究合同，如今“哑巴吃黄连”，有苦说不出。

同时，由于楼上住户已经装修完毕，不同意重新做防水，这让林先生新房的漏水问题也无法得到解决。如今，开发商将发送收房通知书，林先生看着新房内的各种缺漏，一时不知该如何是好。

律师分析认为，如果林先生所购的商品房严重影响正常居住使用，林先生可以考虑解除购房合同并要求开发商赔偿损失。若该房屋虽然可以居住使用但存在质量问题，在保修期内，开发商负有修复义务。若开发商拒绝或者拖延履行修复义务的，林先生可以自行或者委托其他专业人士修复，由此产生的费用和损失由开发商承担。

【事由】

林先生所购买的带装修商品房，约定今年年底交房。今年10月，林先生委托专业公司对房子进行预验收，却发现房子存在很多质量问题，包括阳台漏水、墙壁空鼓、电路不通等，严重影响居住，甚至是入住时间也无法得到保障。虽然多次与开发商沟通，但整改进度却不容乐观。仔细查阅购房合同，才发现其中的补充条款对买方非常不公平。

该购房合同补充条款里，开发商加了这样一条：除地基基础和主体结构外的质量问题，卖方只承担维修责任，买方不得以此拒绝或推迟收房，卖方也不承担延迟交房的责任。条款中规定，该商品房存在除地基基础和主体结构之外的质量瑕疵时，甲方应按国家相关法律规定及本合同的约定积极承担维修义务，但乙方不得以已向甲方书面提出异议为由，拒绝或延迟办理交房手续，或要求甲方承担任何违约责任。乙方拒绝或延迟收房的按每日房价总款的万分之五支付违约金。林先生称，当时签合同时没看仔细，如今才发现有这样不合理的要求。

目前离交房的时间已经不多，而漏水问题还涉及楼上住户，由于楼上住户已经装修好入住不同意重做防水，估计交房前都整改不完。开发商很快就会下发收房通知书，林先生该如何应对呢？

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师分析认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”同时，该解释第十三条也规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

王丹律师表示，如果林先生所购的商品房严重影响正常居住使用，可以考虑解除购房合同并要求开发商赔偿损失。若该房屋虽然可以居住使用但存在质量问题，在保修期内，开发商负有修复义务。若开发商拒绝或者拖延履行修复义务的，林先生可以自行或者委托其他专业人士修复，由此产生的费用和损失由开发商承担。又根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”该办法第八条又规定，“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”因此，林先生所购买的房屋存在的问题应仍属保修期内，开发商负有保修义务。

王丹律师认为，若楼上住户在日后使用中因漏水造成林先生损失的，根据《民法典》第二百三十六条，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。据此，林先生可以要求楼上业主承担相应的责任。

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