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　　□上海通乾律师事务所  陈慧颖  武慧琳  朱慧

“二手房买卖”区别于新建商品房的买卖，通常是指买房人从已办理房屋产权登记的业主手中购房。

上海目前二手房的交易量已超过了新建商品房屋的买卖，成为房屋买卖的主要方式。而一线城市房屋价格高昂，保障房屋买卖的安全，了解其中所涉及的法律问题就显得很有必要了。

任何交易都要通过合同来进行，二手房屋买卖也不例外。因此，房屋买卖合同的签署对买卖双方来说尤为重要。

合同是当事人之间的法律，是买卖双方履行权利义务的依据，也是司法机关处理当事人之间争议的依据。

因此，在二手房买卖时签署一份完备的合同极为重要，这有助于降低交易风险。具体到二手房买卖合同中，除了约定房屋地址、面积、价格之外，还须关注的主要事项有：

卖方的主体资格

在签订房屋买卖合同，推进房屋交易过户时，双方的主体资格是首先需要关注的。

一方面是出卖方的主体资格，即出卖方是否为二手房产权所有人。

《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

即将于明年1月1日实施的《民法典》第二百十七条也做了同样的规定。

因此在二手房买卖中，作为买受人一定要搞清楚房屋是谁的、产权人是一个还是两个？

买受方在签署房屋买卖合同前一定要查验出卖人的房屋的产权证。

为确保房屋产权证的真实性，还需到房屋所在地的不动产交易中心查询不动产登记簿上的记载，如果两者是一致的，那么房屋的产权基本上就没有问题了。

此外，部分地方为调控房地产市场，对出售方实行在一定年限内限制出售的政策，在实行限售政策的地区进行二手房买卖一定要注意此类政策。

买方的购房资格

另一方面是买受方的主体资格，国家为了调控房地产市场，遏制房价的过快上涨，促进房地产市场的健康发展，一些地方对房屋的买卖实行限购政策，即购房人必须首先具备购买首套房、二套房的相应资格。

因此，买受方在签署房屋买卖合同前，一定要了解在限购政策下自己是否享有购房资格，否则即使签了合同也无法办理网签、过户等手续，将房屋产权登记到自己名下。

我国各地对于限购的政策规定不同，同一地区针对不同人群的限购政策也不尽相同，对此购房人须自行或通过中介机构了解相关政策并在签署二手房买卖合同前予以核实。

权利受限情况

二手房权利受限一般是指该二手房上是否被设有抵押、有无被查封、限制交易的情况。

在二手房买卖中，买受方须核实房地产交易中心出具的房地产登记簿的权利受限查询结果文件。在实践中，对于动迁房等特殊房产，在一定期限内也不能上市买卖办理过户手续，这一点买受人不可忽视。

从明年开始还应关注二手房内是否被设定了居住权。

即将于2021年1月1日施行的《民法典》设有关于居住权的新规定，《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

该法第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

户口及居住出租情况

二手房不同于新建商品房，在进行二手房交易前，该房屋内很可能有人居住、有户口登记甚至是被出租给第三方的。

买受方在二手房交易前，对于该房屋内的户口、实际居住及有无出租等情况，都应当予以确认。

在司法实践中，因户口迁出涉及户籍的行政管理，在处理中存在一定的困难。

因此，买受方在二手房交易前应对该房屋内的户口情况进行核实了解，并在二手房买卖合同中对何时迁出作出明确约定，同时约定户口迟延迁出的违约责任，如约定出售方应在某年某月某日之前迁出，否则每延迟一日，须按房款总价的万分之二支付违约金，直至户口迁出为止。

当然，出卖方如果能在签署二手房买卖合同前就将户口迁出，买方能确认此时该处房屋已不存在户口，那么对买方来说是最好的。

此外，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

我国《民法典》第七百二十五条也规定：租赁物在承租人按照租赁占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

据此，如果买受方购得的二手房是被出租给第三方的，则第三方可基于租赁合同继续租用该房屋，因此买受方在二手房交易前对房屋的出租情况及租赁期限等都应当予以确认，否则可能买了房，自己却无法实际居住。

买卖双方还应注意的是，如果房屋处在出租状态下，出售房屋时，在同等条件下房屋承租人是有优先购买权的。

《民法典》规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

价款税款及支付

在二手房买卖合同中约定价款是最基本的内容，由于二手房交易涉及双方税费及承担的问题，在实践中税款的承担存在和法律规定不一致的情形。

比如在上海的二手房买卖中，房价往往是所谓“到手价”，所有税费都由买受方承担，为避免争议，具体税费及承担方式应在买卖合同中明确约定。

同时，除了按正常履行二手房买卖交易的步骤来设定付款期限和条件外，每期价款的付款条件还应结合交易的具体情况来设置，例如要求出卖方在指定期限内拆除违法搭建作为付款条件、要求出卖方在指定期限内迁出户口作为付款条件等等。

房屋交付及产权过户

在实践中，决定相似地段相似房型的二手房交易价格高低的常见因素有装修、家具电器等，因此，对于二手房交易的买受方来说，明确约定出卖方应于何时交付房屋、交付的房屋应符合什么样的状态，这是至关重要的。

《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。

《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。

由此可见，二手房交易中的产权过户是必不可少的，须在二手房交易合同中明确约定产权过户的时间或期限。

二手房的特殊条件

实践中影响二手房价格的特殊条件有不少，常见有孩子上学的学区问题、凶宅问题等。

对于买受方来说，首先在二手房买卖交易前需要对学区的划分、是否存在凶宅问题等实际情况加以了解。

其次在签署二手房买卖合同时，还应根据实际情况增加相应的条款，例如要求出卖方保证其陈述的房屋学区情况属实，从而保护自身的合法权益，否则有权要求解除合同或要求出卖方支付赔偿金等等。

违约责任

《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国《民法典》也有类似的规定。

其实，所有二手房买卖交易中都应关注风险，最终须落实到违约责任条款之中。

如果双方对于违约行为及相应的违约金数额都进行了明确约定，相对于举证损失金额，将更有利于守约方维护自身权利。

争议解决方式

我国争议解决的方式主要有协商、调解、仲裁和诉讼。在买卖过程中发生争议是正常的，关键在于如何解决。我们认为，能协商或调解解决尽量通过协商或调解解决，毕竟通过协商或调解解决成本比较低。

在这里需要说明的是，如果要通过仲裁来解决，双方必须有明确的约定，如双方在买卖合同中明确约定：买卖双方履行本合同发生争议提交上海仲裁委员会通过仲裁解决。

如果没有约定仲裁，只能通过法院诉讼来解决。这里需要注意的是仲裁是一裁终局的。

综上，由于二手房买卖对于双方当事人都将产生重大影响，无论是买方或卖方都应从核实基本交易背景和主体情况出发，妥善签署二手房买卖合同，按照双方签署的合同来履行，并注意保留交易过程中的沟通记录等证据，从而避免产生争议。即使产生争议，也能最大程度保障自身的合法权益。

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