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□上海市锦天城律师事务所  宋安成

前一段时间，“‘最牛业委会’向前物业成功追讨4000万元”一案引发了公众的关注和热议。

从披露的案件经过看，由于整个过程中物业服务企业的不配合以及其他方面的障碍，业委会为业主争取如此之大的权益确属不易。

由于笔者也长期致力于物业服务相关法律问题的研究，以下结合这起案件以及判决的情况，为大家梳理以下该案中的要点，并作简要的解析

4000万元的具体构成

首先，我们得先从该小区的基本情况说起。

中远两湾城是一个在上海十分知名的小区，该小区坐落在苏州河畔。

根据相关报道，1998年，上海第一轮大规模旧区改造启动，位于普陀区的棚户区“两湾一宅”项目被命名为“中远两湾城”。坐落于苏州河畔的中远两湾城于1999年开工，分四期建设，2006年全面竣工。一共96栋居住楼，有近1.2万户、约5万人居住。一栋楼就相当于一个村的人口规模。小区大到需要4个居委会，东、西2个业委会分会共同管理。

如此超大体量的一个小区所涉及的公共收益也非常可观，那么法院最终是如何计算出4000万元这个金额呢？

根据法院的判决，这4000万元的具体构成如下：

2001年9月1日至2021年2月1日，物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元；

2001年9月1日至2021年2月1日，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用250万元；

2008年起至2021年2月1日，小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用2000万元；

2001年9月1日至2021年2月1日，地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余250万元。

物业费按实结算的节余返还

在这起案件的判决中，第一项就是返还按实结算的结余，这是为什么呢？

在上海市一些物业管理项目尤其是一部分签约比较早的项目中，有些费用是约定“按实结算”的（对此房管部门的相关文件曾有这一要求，现在已经没有这一要求了，但是有些物业公司的合同并未进行调整，有些公共能耗费用仍是按实结算的），主要是公共能耗费用和维修费用。

从物业管理运营角度看，这部分往往会有结余，需要返还给业委会，这是物业公司需要特别注意的。

如果这部分费用有结余，应当与业委会协商如何处理，也可以协商变更合同条款。

根据笔者处理相关案件的经验，很多物业服务企业往往忽视这一问题，一旦业委会如同本案业委会一样要求按实结算，物业服务企业就会在诉讼中陷入非常不利的地位。

公共收益

返还与成本分摊

该判决的第三项是公共收益的返还与管理成本问题。

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。这里的收入被称为“公益性收入”，是指利用小区的公共部分进行经营而产生的收益，如地面停车场的停车费、电梯广告费等。

《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

如果物业公司认为自己所支出的合理成本已经超过了收益，那么就需要举证加以证明，否则就必须将这部分收益返还。

但对于物业公司来说，难点在于这方面的举证义务是非常难完成的，从项目管理的实际情况看，物业公司很难从证据上证明就停车管理、广告位管理所单独支出的成本，或者只能举出合理的少量成本，这种情况会将物业公司置于非常不利的诉讼地位。

对于物业公司来说，最好的方式就是和业委会约定一个相对合理的成本比例，比如说将公共收益的25%作为物业公司的合理成本，此类约定在司法实践中是会得到支持的。

如果不能举证也未有约定的，法院一般也只能酌定大约20%甚至更少比例的收益作为管理成本。

公共收益的使用与列支

在本案的判决书中，另一部分重点是关于返还不应由业主承担的支出部分。

由于小区公共部位、公共设施设备需要维修，而有些小区交付时间久了，没成立业委会或成立了业委会也难以使用维修资金，物业公司有时会使用公共收益来进行小区的维修，并从中列支成本。

对于这样的操作，法律、行政法规并无禁止性的规定，但是有程序性的要求，即：要征求业主意见后方可使用。

笔者遇到很多项目在这方面做得并不规范，有的物业公司根本不征求业主意见就直接使用，有的物业公司征求意见的方式并不规范，比如仅仅张贴一个公告表示“对使用公共收益的维修方案，业主不表态就视为同意”，类似方式都是不可取的。

上海市的相关规范性文件已经要求“收支两条线”，即公共收益要进入维修资金账户，如果需要维修，按照法定的流程征求业主意见后方可进行使用。

除此之外，本案返还不应由业主承担的部分可能还包括本应由物业费支出的部分，这方面细节就不展开说了。

公共收益能否弥补经营亏损

从该案审理中透露的信息可以看到，这一小区的物业管理收费标准为高层1.5-1.85元/月/平方米，该标准在上海并不算高，因此可能导致物业公司用公共收益弥补亏损的问题。

就这一问题来看，如果业委会代表全体业主与物业公司明确约定，如果物业管理收费不足以承担物业管理成本的，由公益性收入弥补亏损，物业公司根据双方约定将停车收益用于弥补物业公司亏损是是可以的。

如果物业公司与业委会未就用公益性收入弥补物业公司亏损作出过约定，不管物业公司实行的是包干制收费还是酬金制收费，都不得使用停车收益来弥补物业公司的亏损。

这里需要讨论的一个比较棘手的问题是，开发商与物业公司在前期物业服务合同中明确约定用小区停车费等公益性收入弥补物业公司亏损的情况。

对于这一约定的效力，理论上存在争议：

一种观点从意思自治原则出发，认为合同约定合法有效，物业公司可以用公益性收入弥补亏损；

另一种观点从责任免除要件角度出发，认为这一约定未经业主同意，属于免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的格式条款，应当属于无效约定。

对此，笔者更倾向于第二种观点。

实际上，判断公益性收入是否能用于弥补物业公司的亏损，需要辨析的另一问题在于物业管理费与公益性收入的性质。

物业管理费的本质是业主应当支付给物业公司的、物业公司提供服务的费用，是基于物业管理服务合同的债权债务行为的体现。

而公益性收入的本质是利用小区的公共部位所获得的收益，是业主拥有物权所衍生的收益。

从法律层面来看，物业管理费不足以承担物业服务企业支付的管理成本的，应当通过调整物业管理费的形式解决，不能因调价程序的复杂和困难，而直接以公益性收入来弥补亏损，擅自处置业主有决定权的物权事宜。

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