相关数据显示，今年4月，上海和北京的二手房交易量继3月冲破2万套后有所下滑，低于2019-2021年的同期水平。日前，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，规范房地产经纪服务高收费问题，对于长期以来被默认承担全部中介费用的购房者而言无疑是利好消息。

规范中介机构高收费问题

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受本报《新法讯》采访时表示，实践中房地产经纪存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等现实问题。《意见》对此都做了相关回应。其中，第2条要求房地产经纪机构根据基本服务和延伸服务各种项目确定收费标准；第3条则要求房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；第6条还指出，未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。这些规定在维护购房者权益方面都发挥着重要作用。

西南政法大学副教授马勇告诉记者，当前房地产经纪服务中最引人注目的就是高收费问题，这主要是由中介机构服务不规范、收费不透明和滥用市场支配地位等原因造成的。此次《意见》在明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严禁操纵经纪服务收费等方面，都对收费问题作了重点规范。而在购房者权益保护方面，《意见》也对一些社会热点问题做了专门的政策回应，比如特别强调要加强个人信息保护。

分档定价落实需出台自律规范

目前上海的房屋中介机构如中原地产、我爱我家、链家等大多按照“买家2%、卖家1%”收取中介费，如内环内一套110平左右标价1200万的房子，买家需支付的中介费就达到24万元。此次《意见》鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。这是否意味着未来房价越高，中介费则会越低？

对此，赵秀池表示，未来房价越高，服务费率越低会成为一种定价准则。行业协会也会想办法推动落实，各房地产经纪公司则会通过自律贯彻《意见》要求。实践中“分档定价”具有一定的可操作性，因为房地产经纪服务是就每一套住房提供服务的，不会因为房价高提供的服务就越多，从理论上讲降低房价高的服务费是可行的。就好比之前的房贷担保费，与贷款期限挂钩，贷款期限越长担保费越贵，后来发现贷款期限长的借款人信用更高，违约率反而更低，因此，后来担保费不再与贷款期限挂钩，统一了担保费率。

马勇则表示，实践中一般成交价越高，中介费收取会更容易。但成交价虽然不同，经纪服务的工作量往往相差不大。随着存量房市场的不断扩大，《意见》鼓励“分档定价”，有利于降低不合理的定价方式。但房地产经纪服务属于市场定价范畴，“分档定价”仅属于倡导性规定，具体落实还需要头部企业的引领和行业的自律规范。

引导双方共同承担中介费用

国家规定房屋买卖中介费最高不超过成交价格的3%，一般按0.5-2.5%计收。中介费通常是由买卖双方各付一半，但由买方来承担全部中介费几乎已是约定俗成，增加了购房者的经济负担。此次《意见》对此予以关注，将引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

马勇表示，在过去的房产交易中，尽管中介机构同时服务于住房消费的买卖双方，但中介费实际上最终往往由购房者单方面承担，无疑增加了购房者的成本。面对房地产市场进入存量化发展的现实背景，《意见》倡导的“双边收费”可能成为行业发展的新方向，也能促进房地产市场健康发展。

赵秀池表示，引导交易双方共同承担经纪服务费用对中介没有实质影响，只是收取费用的主体发生了变化。实践中，相对一手房市场，二手房的信息比较散乱，需要完成大量的信息收集和撮合交易工作。因此，中介在二手房市场中发挥的作用更大些。而一手房市场房源信息比较集中可靠，房地产中介在这方面不需要投入大量人力财力，主要是进行推广服务，所以此次调整主要针对二手房交易市场。（见习记者  朱非）

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