据《北京日报》报道，近日北京遭遇140年来最大降雨。强降雨引发的住宅小区房屋漏雨诉求集中：新小区刚入住便遭遇了严重水患；一些老楼想要大修，却因公维金没有达到门槛而无法申请……那么，房屋遭遇漏水应该如何应对？维修责任应该由谁承担？

北京瀛和律师事务所律师刘尚蓝分析认为，当新小区业主家中出现渗漏时，应首先判断渗漏的具体原因。如果是在质保期内发生的属于质保范围的问题，房地产开发企业应当履行质保义务，并对造成的损失承担赔偿责任。开发商拒不赔偿时，业主有权采取向有关行政主管部门投诉、提起民事诉讼、仲裁等合法手段维护权益。但如果非房屋自身质量问题导致，例如业主的不当装修行为等，此时房屋漏水的责任便不可归责于开发商。

如开发商多次维修后，房屋同一部位或基于同一情形后续仍多次出现渗漏的，业主可以保存如报修记录、专业维修人员对漏水原因的认定结果、维修人员上门维修的视频等相关证据，要求开发商继续承担维修责任。“若质保期内开发商未能彻底解决房屋质量造成的漏雨问题，即便过了质保期，开发商的质保责任依然不能免除，仍有义务继续为业主解决房屋漏水问题。”

“如果多户业主家出现渗漏问题，一方面考虑是否为主体结构质量不合格，另一方面也不排除是小区上下水主管道或其他共用部分、共用设施设备出现问题所致。”刘尚蓝说，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

关于老旧房屋漏雨维修问题，记者则采访了北京美泰律师事务所律师张艳玲。

张艳玲认为，相关规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿……因此对于老旧房屋维修，可以申请使用专项维修资金。

对于“共用部位”的理解，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。顶层漏水、外墙渗水，都可以使用专项维修资金。

张艳玲表示，若对此出现争议，业主可向房屋安全部门申请鉴定。外墙渗水，若不能被认定为“紧急事项”，可以走正常程序申请专项维修资金。

有关业主投票范围的认定，张艳玲说，应是住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案。专属一个单元业主的共用部位的维修改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；商品住宅之间共用部位的维修费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

如果窗户漏雨无法申请到专项维修资金进行维修，是否应由物业或是物业使用小区公共收益来进行维修？对此张艳玲认为，具体应看物业服务合同中的相关条款，“如果合同规定，物业负责小区业主住宅共用部位、共用设施设备的维护管理，而业主家窗户或内墙，属于业主专有部位，那么按照合同执行。另外，公共收益属于全体业主，若想使用该笔费用，也需经过小区业主公约，或是业主投票决定。”（鹿艺佳  张淑玲  陈圣禹  徐布恩）

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