编|者|按

　　近年来，因租赁行为引发的民事纠纷不断增多。合同未到期房子要动迁，房客却不愿搬怎么办？开门做生意，却被商场“二房东”停水断电，如何调解？上海各司法机构精准把控调解方向，采用柔化矛盾的方式，妥善化解当事人之间的对立情绪和利益冲突，实现事了、人和的最佳效果。

　　□  记者  章炜

　　六年前，房先生与胡先生签订了一个租期为八年的租赁合同，约定由租客房先生出资装修该房屋。2023年12月底，胡先生因房子要动迁，和房先生商议尽快搬离，房先生却不愿意。他要求胡先生赔偿损失，再配合搬离。双方就此产生矛盾，多次沟通无法达成一致。5月27日，上海市奉贤区金汇镇人民调解委员会（以下简称“调委会”）启动“三所一庭+”联动调解机制对该纠纷进行调解。

　　装修赔偿款分配难

　　据了解，2017年5月，房先生与胡先生签订房屋租赁合同，约定由房先生出资装修。租金13000元/年，先付后用，押金1000元。租期八年，于2025年6月10日到期。职能部门评估屋内装修赔偿款合计64078元，该赔偿款已打入胡先生账户。

　　为避免矛盾升级，调解员开展了背对背调解。调解员了解到该房屋承租人房先生因评估部门上门评估时不在现场，对评估结果有异议，想要通过调解员介入重新评估。调解员随即联系镇职能部门到场，现场解答了疑问。负责人表示评估是按照法定程序，合法合规，当事人已经签字即表示认可，因此无法重新评估。房先生委屈地说：“我从2017年就租了这个房子，房租一直按时缴纳，现在房子要动迁了，因为我的装修,他才拿到了一些补偿款，是不是应该分我一点？”

　　调解员表示非常理解房先生的心情，并劝说他，合同里有对动迁事宜的条款约定，可以按照合同约定向房东主张补偿。调解员向胡先生了解事实时发现，房先生之所以不愿意配合搬离，是觉得评估的补偿金额与实际不符，所以影响最终补偿金额。而胡先生也非常气愤，声称房先生对此房屋装修实际花费不足4万元，且部分装修还是他出的钱，如果按照房先生的要求给钱，自己太吃亏了。双方僵持不下，调解一度陷入了僵局。

　　耐心引导显成效

　　第二天，调解员再次联合派出所民警、律师，继续开展第二次调解。首先，律师向双方当事人释法明理，合同中明确动迁装修补偿款60%归租客，40%归房东。双方应严格按照合同履行各自的义务。尽管是不可抗因素，但是双方签订的租房合同是具有法律效力的。

　　调解员和民警善意提醒，房先生如不搬离，房租费肯定是要继续付的，造成的损失会更大，应当要及时止损，莫要把时间、精力耗费在这件事情上。在调解员和民警百般劝说下，两人最终愿意按照合同约定四六开分配装修补偿款。在处理好装修补偿款分配事宜后，房先生突然又提出，自2023年12月底评估后，就没有住过该房屋，房租已经付到2024年7月，想要和房东商量退还租金。

　　调解员从房先生的实际困难出发，动之以情，晓之以理地劝解引导，最终双方当事人愿意各退一步，房租各自承担一半，即胡先生退还房先生今年一半的租金3700元。

　　经过调解员悉心调解，双方当事人达成调解协议。双方于2024年5月27日终止房屋租赁协议。胡先生自愿支付房先生43700元，其中4万元为房屋评估装修补偿款，3700元为退还先前支付房租及押金。6月10日，调解员电话回访双方当事人，称已经履行完毕协议内容，当事人对调解员的耐心调解表示高度认可。

　　【调解心得】

　　此类租赁合同矛盾纠纷看似鸡毛蒜皮的小事，但因影响到双方当事人的切身利益，如果不及时化解，就可能酿成大纠纷、大麻烦。调解员通过认真倾听、分析算账、换位思考、耐心沟通的调解方式，让当事人怒气冲冲地来，握手言和而去。调解员列出“僵持成本”清单，引导双方当事人理性看待问题，减少损失，使得此次矛盾纠纷迎刃而解。