□  记者  陈颖婷  通讯员  刘曦桦

　　租了多年的房子，与房东一直和和气气，退租时，房东却甩来一句“恢复原状！”这合理吗？租客到底该如何“恢复原状”？近日，上海市长宁区人民法院审结了这起因退租后交还房屋引发的房屋租赁合同纠纷案件。

　　租房18年后退租

　　房客索赔24万余元

　　2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保证金11600元。合同另约定，租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状；因租客使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。

　　租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生一直使用该房屋至2024年7月。双方办理房屋交接手续后，房东刘女士要求张先生将房屋恢复“原状”，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士遂诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5000元。

　　张先生则表示，他是经过刘女士允许才进行了装修改造，墙壁发霉系房屋外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板为长期使用办公椅滑轮磨损所致，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置系受市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。

　　支付修复费3万元

　　空置损失3万元

　　长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时，应按照合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，其应承担相应赔偿责任；若系房屋自然损耗，不应由承租人承担修复及赔偿责任。

　　本案中，合同明确约定租赁期满后，需恢复原状交付房屋。虽然张先生是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但根据合同约定，其在返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由张先生承担。

　　关于墙体、地板、灶台受损，刘女士申请对受损原因等进行鉴定，鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。双方确认租赁期间，张先生曾向刘女士反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系张先生使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、张先生又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。

　　关于房屋空置损失，刘女士在收回房屋后即挂牌出租，在诉讼之前张先生多次明确拒绝修复，在此情况下，刘女士作为出租人亦负有避免损失扩大之义务。结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度，再考虑鉴定报告载明的修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。

　　最终，长宁区人民法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6600元。现本案判决已生效。

　　【法官说法】

　　法官表示，房屋租赁合同关系终止或解除后，租赁双方常因应以何种状态返还房屋产生争议。在合同约定需“恢复原状”返还的情况下，应当正确区分自然损耗与人为损坏，合理界定承租人的义务，以实现租赁双方利益的平衡保护，促进住房租赁市场健康发展。

　　承租人应按照房屋性质合理使用房屋房屋在正常使用过程中，不可避免地会产生自然损耗，累积到一定程度甚至会发生损坏，影响正常使用功能。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担赔偿责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。同时出租人在对方违约的情形下，负有防止损失扩大义务。

　　法官建议，在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。