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长期以来，住宅小区公共收益管理乱象丛生，诸如收益被侵占挪用、收支公示流于形式等，严重侵害业主权益。2025年起，上海、河南、黑龙江等多地陆续出台住宅小区公共收益相关规定。其中，去年12月31日发布的《上海市住宅小区公共收益管理办法》明确建立“住宅小区公共收益监管账户制度”，这一创新举措为保障业主共有权益提供制度支撑。
小区公共收益归全体业主共有
华东师范大学曾刚教授在接受采访时表示，小区公共收益是指利用共有部分、共用设施设备经营所产生的收入，主要分三类：一是场地租金类，如公共场地停车费、广告位租金、快递柜占地费等；二是经营收入类，包括业主共有房屋租金、泳池会所对外经营净收入等；三是其他收益类，如公共配套设施租赁费、社区活动分成、违约金、废旧设施残值等。
公共收益的归属问题一直以来备受关注。武汉大学法学院孟勤国教授表示，《民法典》第282条已清晰界定，建设单位、物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。实践中，部分物业将公共收益视为“额外收入”擅自截留，侵犯了业主共有权，而各地新规将“法律原则”转化为“操作细则”，让业主的共有权益从纸面走向现实。
曾刚进一步补充，公共收益有明确的使用清单，可以用于补充专项维修资金，共用部位、设施的维修、更新和改造，业主大会、业委会的日常合理工作经费等，但不得用于支付本应由物业费承担的服务成本以及由开发建设单位承担的费用，并严禁任何单位或个人侵占、挪用或私分。
建立监管账户是瞄准资金安全盲区的制度创新
当前部分小区公共收益侵占问题突出，包括收入不入账、少入账、虚增成本、直接转入私人账户等，一些物业与业委会部分成员串通牟利，严重损害了业主权益。
在孟勤国看来，这一乱象的根源在于社区和街道监管不到位，建议各省参照上海新规出台公共收益专项规定，结合小区规模、位置细化条款，方便业主监督；街道和社区需要承担监管责任，及时查处举报，定期审计抽查，实现常态化监管；相关部门要强化惩戒力度，对偶尔违规行为予以行政处罚或批评教育，侵占金额超3万元的则按侵占罪追究刑事责任。此次上海出台的“管理办法”值得肯定，但缺乏相应的惩罚措施，建议补充“侵占公共收益达到刑事起点，一律移交公安机关处理”条款，避免法规流于形式。
曾刚告诉记者，此次上海明确建立“住宅小区公共收益监管账户制度”，是瞄准资金安全盲区的一次关键制度创新。通过构建一道由“银行专户”和“第三方监管”组成的防火墙，可以有效防范资金被私自挪用侵占，解决换届或更换物业时的“历史烂账”问题，并且凭借银行明细可以提升公示透明度。这一做法为全国提供有益借鉴，通过第三方金融机构的制衡机制，实现了权力的制度性约束。此外，“专户管理、双重要素支取”的账户技术标准，厘清了多方权责边界，与业主表决、审计监督等环节形成完整的制度链条。通过将资金监管转化为标准的、可操作的金融流程，能够降低监管成本、提升治理效能。
公共收益在满足维修需求后可按户分配
实践中，小区公共区域产生的收入有多少、怎么用，是业主们十分关心的问题。
曾刚提醒业主，如需查询小区公共收益明细，可以在小区物业管理处、公告栏等显著位置，查阅管理方定期张贴的收支公示表；也可以线上查询，如上海可以通过“随申办”APP或扫描小区张贴的“公共收入查询二维码”查询；还可以书面或当面向业委会、物业服务企业申请查询。如果发现公共收益存在挪用等违规情况，可以先向相关方提出书面异议，同时留存公示信息、收支记录等证据；再通过住建部门投诉电话、12345热线等渠道向政府主管部门举报。对复杂或大额收支的质疑，可以联合其他业主提议第三方专项审计。在行政途径无果且证据充分时，可由业主大会或业委会代表全体业主提起法律诉讼，追讨损失。
孟勤国还提出，小区公共收益的管理和使用有明确规范，在满足维修需求后，可以按业主住房面积进行分配。如果收益金额较高，可以进行国债、债券等保本无风险投资实现增值，避免因仅取得活期利息所造成的收益贬值，以保障业主权益最大化。当然，公共收益需单独立账，严禁与维修基金混同管理，此次上海推行的公共监管账户制度值得全国推广。
（记者 朱非）
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