□法治报记者  夏天

家里遇到“水滴石穿”的糟心事，不仅是一家独愁，也容易让楼下的邻居遭受连累。最近，杨浦区新江湾城街道就有两户业主，为此产生了纠纷。这起表面上看似并不复杂的相邻权纠纷，其实背后却有大门道。

【事件起因】

原来，住在顶层的12楼业主，曾经在楼顶露台搭建阳光房。去年，经有关部门认定，该阳光房属于违法建筑，12楼的业主便对阳光房进行了拆除，并对拆除的露台重新进行了修复。本以为，一切都可以归于平静，没想到在拆除阳光房后，楼台开始漏水，这就让11楼住户遭了秧。由于该小区每栋楼的顶层都是单户跨层结构，除了顶楼的12楼，以下其余楼层都是两户人家，12楼漏水的阳台下面正对着11楼其中一户业主的客厅。

11楼业主表示，家里天花板已经被雨水泡得起皮了，夏季多雨，必须赶紧把漏水根源解决，否则损失越来越大。

12楼业主的观点则是，能理解11楼的心情，上次拆完阳光房，已经花钱进行了认真修复。当然，这回也愿意再次出部分钱进行维修。可是万一自掏腰包修补完，以后再继续漏水，是不是还会找我们呢？

此外，11楼业主还披露，听说其他楼也存在顶层漏水的现象，开发商是不是可以负责？

对此物业认为，一方面12楼业主之前建过阳光房，开发商肯定会认为是违法建筑拆除破坏了露台防水，不会轻易承认是自身问题；另一方面，房子已过保修期了，开放商应该不会管的。

【调解经过】

11楼业主的困惑，得到了街道公共法律服务站“高手”前来助阵。

3月25日，新江湾城街道某社区居委向街道公共法律服务站发出“求助信号”，希望调解员和社区法治专员能够参与到本小区一起因房屋漏水造成的相邻权纠纷当中，为其提供专业的法律支援。

为保证调解工作有效进行，社区法治专员和调解员联系居委干部协调时间，确保纠纷双方的业主和物业工作人员全体到场。针对各方分歧所在，社区法治专员和调解员同双方当事人、物业公司进行了逐一梳理与解释说明。法治专员和调解员表示，尽管楼顶露台靠近12楼业主房屋，但露台仍属于房屋公共部位，在房屋保修期已过的情况下，如得到相应比例业主同意，可以使用维修基金对露台漏水点进行修复。不过，考虑到12楼业主曾经搭建并拆除阳光房，12楼业主也将承担部分责任。

讲到可以使用公共维修基金，调解员察觉到到物业工作人员面露难色，便立刻询问物业是否存在困难。经询问得知，该小区业委会尚未成立，恐怕暂时不能动用维修基金。法治专员和调解员思索片刻，提出了另外一套方案，即在业委会成立前，先通过物业和居委向相关业主发出维修基金使用征询函，征询各业主对于使用维修基金修补露台的意见，如果超过三分之二的业主同意使用维修基金，则由12楼业主先行垫付露台维修费用，待业委会成立后，再按照合法程序相关业主申请启动维修基金，如果同意的业主达不到比例，再商讨其他解决办法。方案提出后，得到了在场双方当事人和物业的认同。

座谈结束后，物业马上起草准备征询函，征询本栋楼业主意见。在发出征询函后，21户家庭中18户居民表示了同意，远远超过三分之二，实现了预期目标。在得知征询意见结果后，居委干部马上联络法治专员和人民调解员签订后续调解协议。

最后，经双方当事人及物业管理人员自愿协商顺利达成协议。12楼业主不仅愿意提前垫付维修费用，还主动提出承担一半维修费用，表示将尽快安排维修计划，抓紧修复渗水露台。经过人民调解员、法治专员、居委、物业多方的协调推进，整个事件总算是画上了一个圆满的句号。

【调解心得】

调解中，调解员提出的房屋维修基金是指专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。

而第二种解决方案，即通过物业和居委发出维修基金使用征询函以便动用维修基金，是因为维修基金的使用要严格遵循法律规定。按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。所以，要想使用维修基金，要满足以下三个条件方可向房管中心申请：一、房屋维修基金必须用于住宅公共部位和公用设施设备；二，在超过保修期限后使用;三，得到2/3以上业主的同意。而本案中，远超三分之二的业主均同意了征询函，也说明本案的调解达成是众望所归。