□记者  金勇

刚签完购房合同的梁女士最近有点郁闷。她发现合同上显示的公摊面积，比当初开发商宣传的公摊面积高了些。同时预售合同上标明的房屋价格仅为170万元，实际房价却达230万元。

由于对公摊面积有争议，梁女士有点后悔买了这套房，但合同已签，首付也付了，甚至银行贷款都办理好了，现在要求退款是否属于自己违约呢？

律师分析认为，如果合同约定的面积与开发商交房时的实际面积不一致，则系开发商实际交付的房屋面积不符合合同约定的面积，属于开发商违约的情形，应由开发商承担责任。但公摊面积不一致的情况如果梁女士在签署合同前就已知晓，再以此提出退房，则梁女士可能会构成违约，需要承担违约责任。

【事由】

在买房的时候，公摊面积一直是很容易引发争议的。最近，梁女士也因为这个问题和开发商产生了争议。

梁女士前段时间看中了一套房，对房型、价格等各方面都觉得挺满意，很快就拍板决定买下这套房。交完首付，银行贷款也办好了，就等着交房后搬进新家。仔细一看双方签订的预售合同，梁女士却发现了不少问题，其中最主要的就是公摊面积。在合同里显示的公摊面积比销售宣传时的要高出4%-6%，这意味着最后所得的房间使用面积就会相应少一些。这也让梁女士有一种被忽悠了的感觉，她说当时自己还专门对这些宣传内容和推销过程录音并拍了视频，没想到合同上却变卦了。

梁女士在购房时预售合同中的价格为170万元，实际房价为230万元，在支付了210万元后，因公摊面积争议，剩余的20万元暂未付款。她表示，自己现在要求开发商退款，不知道是否于法有据？

【分析】

对于梁女士的遭遇，上海恒业律师事务所崔瑶律师表示，当梁女士签约时，发现销售宣传公摊面积低于预售合同中载明的面积，她可以选择不签约，或以面积不一致为由要求开发商解释并协商解决。但若梁女士在明知公摊面积大小不一致的情况下仍签订了预售合同，则情况发生了变化，书面合同的签署代表她与开发商就公摊面积的大小进行了确认，也就是说梁女士是认可合同约定的公摊面积的。在这种情况下如提出退房，梁女士可能会构成违约，需要承担违约责任。但还有一种情况，是合同约定的面积与开发商交房时的实际面积不一致，若遇到这类不一致，则系开发商实际交付的房屋面积不符合合同约定，属于开发商违约的情形，应由开发商承担责任。这两者的性质不同，因此处理方式也是不同的。

此外，如果梁女士在签约时，与开发商就房屋价格已明确进行了约定，即170万元，则双方应恪守合同约定予以履行，现超额支付了房款，开发商应将超额部分钱款予以退还，否则有权向人民法院起诉，要求开发商退费，并就其违规违约收取超额房款行为承担责任。