主持人语

本报维权热线栏目自开通以来，已经有很多读者咨询各种法律问题。在此，感谢大家对这个栏目的关注和踊跃提问。

现“上海法治报”微信公众号“法律服务”通道已开通，您可通过扫描上方二维码，在页面最下方留言处留下您的问题，我们会尽快为您解答。

与此同时，我们还会将问题和答复刊登在以后几期的本版位置，请您留意查看。

□记者  金勇

外地来沪打工的罗女士在某小区租了一间房，价格比较合适，离单位也不远，但她现在只想早点搬离，这是为什么呢？原来，罗女士楼下的住户中有一位精神疾病患者，一到晚上就会发出非常恐怖的叫声，严重影响了罗女士的睡眠。罗女士向物业、居委会都投诉过多次，可依然无法解决问题。无奈之下，罗女士只能向房东提出退租的要求，可租期未到，房东不同意退押金，这让她很尴尬，到底该如何处理这种情况呢？

律师分析认为，在类似租房遇邻居噪音的案例中，实践中需要综合考量噪声（叫声）对生活的干扰强度、罗女士对该干扰的忍耐程度、是否明确合同目的（即租赁房屋的具体用途）或订立合同时明确告知房东需要安静，房东是否知情与披露等问题，并且法院最终判决多为减少租客提前解约的违约金，而不认为因房东根本违约而解除合同。罗女士想要完全收回押金并解除合同的概率比较低。建议罗女士可与房东协商沟通提前解除合同的事宜或者可在征得房东同意的情况下，在剩余合同履行期限内转租给他人以减少罗女士的损失。

【事由】

因为工作原因，罗女士在单位附近租了一间小户型房屋，双方按正常流程签订了租房合同。没想到，罗女士刚住下没多久就后悔了，原来楼下有一精神疾病患者，一到晚上就时不时发出恐怖的叫声，这让她根本无法得到正常的休息。晚上睡不好，白天的工作又非常繁忙，罗女士很快就觉得自己精神和体力都吃不消了。她向物业和居委反映问题，但对方都回答这事情实在无法解决，只是建议她去与房东协商，看能否协商解除租房合同早点搬家。

罗女士找到房东时，对方表示由于合同未到期要想提前退租，就需承担一定的违约责任，因此不同意退还押金。罗女士认为自己解除合同实属无奈，楼下的噪音已经严重影响到了自己的生活质量。如今还要被扣除押金，实在是心有不甘，那遇到这种情况该如何处理呢？

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师认为，依据罗女士反映的情况，由于邻居的行为影响了罗女士的生活，她想据此解除与房东订立的房屋租赁合同，并希望房东退回押金。解决此问题，需要关注其与房东签订的房屋租赁合同中的具体约定，在此以上海市住房保障和房屋管理局、上海市工商行政管理局于2014年制定的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》（以下简称“租赁合同范本”）为基础分析此问题。一是押金问题，押金一般是指一方将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。如房屋租赁合同到期后，租客未对房屋内家具、电器、装修等造成损害，减去抵充本合同约定由租客承担但还未交纳的费用外，房东应在租赁房屋返还时，将押金返还给租客。二是违约金问题。罗女士的房东所称的不退押金，本质上是要求其承担违约责任。罗女士要求与房东提前解约属合同不完全履行，可能被认定为违约。在租赁合同范本中有违约金计算方法与违约金可以在押金中扣除的条款，可据此计算。三是解除原因，即由于邻居的恐怖叫声是否导致合同根本目的不能达成，即房东根本违约，从而罗女士拥有合同解除权的问题。在类似租房遇邻居噪音的案例中，实践中需要综合考量噪声（叫声）对生活的干扰强度、罗女士对该干扰的忍耐程度、是否明确合同目的（即租赁房屋的具体用途）或订立合同时明确告知房东需要安静，房东是否知情与披露等问题，并且法院最终判决多为减少租客提前解约的违约金，而不认为因房东根本违约而解除合同。

王丹律师表示，罗女士想要完全收回押金并解除合同的概率比较低。建议罗女士可与房东协商沟通提前解除合同的事宜或者可在征得房东同意的情况下，在剩余合同履行期限内转租给他人以减少罗女士的损失。