□见习记者  陈友敏

通讯员  胡明冬

购房时上家和中介承诺房屋“满五唯一”且属“售后公房”，免个人所得税以及增值税，但在房产交易中心审税过户时却发现房屋不仅不“满五唯一”也不享有“售后公房”免增值税的政策。为此购房者需比预期多承担各项税费21万余元。

近日，宝山区人民法院审结了这起房屋买卖合同、中介合同纠纷案，依法判决售房方、购房方以及房产中介方三方分别根据各自过错大小承担上述21万余元税费。

房屋过户突然多出21万余元税费

2020年12月，彭先生准备购入一套学区房，某房产中介公司向他介绍了倪阿姨名下的一套号称为“满五唯一”且免增值税的“房改售房”。随后，彭先生与倪阿姨签订《房屋买卖合同》及补充条款，就房屋总价、付款期限和方式做了约定。此外，  《房屋买卖合同》中，倪阿姨承诺此房屋“满五唯一”，并且是“房改售房”。补充条款中约定彭先生承担本次交易中产生的所有税、费，倪阿姨再次承诺出售房屋是售后公房且“满五唯一”。合同签订后，彭先生与倪阿姨双方均按约履行义务，并分别向房产中介公司支付中介费4.2万及5.8万元。

2021年4月，房屋买卖双方去办理过户手续时，经税务机关审核，发现该房屋不符合“满五唯一”的条件，且房屋并非“房改售房”，故需另行缴纳个人所得税6万元余元以及增值税15万余元，共计21万余元。

双方就上述税费的承担发生争议，无法及时协商一致。彭先生在已支付大部分房款的情况下，为确保合同继续履行，先行支付了上述税费。现彭先生已登记为该房屋的权利人。

房屋性质与协商不一致，买家告上法庭

彭先生认为倪阿姨作为房屋出售方，错误承诺“满五唯一”和售后公房，房产中介公司也未尽到义务，未调查清楚系争房屋的性质，存在过错。因此，为维护自身权益，彭先生将房屋上家倪阿姨与房产中介公司诉至宝山法院，请求倪阿姨与房产中介公司对超出预期的税费损失承担赔偿责任。

被告倪阿姨辩称，其并不清楚房屋的性质是否为房改售房或售后公房，是房产中介公司看到其提供的房产证附记中记载有“房改售房、归并”几个字后就表示该房屋属于售后公房，符合免征增值税的条件，故其才根据房产证上登记的信息而承诺系争房屋为房改售房。且买卖合同约定的是到手价，税费与其无关。签订合同时，房屋确实是满五年且是倪阿姨名下的唯一住房。但在交易过程中，其另行交易的房屋登记在其名下才变成了“不唯一”。中介公司作为专业的中介机构，未积极去核实房屋性质，存在过错，故本案多出来的税费理应由原告及被告房产中介公司承担。

被告房产中介公司辩称，房屋未满足“满五唯一”的条件，是因被告倪阿姨另行购置了其他房屋所致，故该部分税费应该由被告倪阿姨承担。根据规定，“售后公房”是可以免收增值税的，但在三方去交易中心办理过户审税时才发现，房屋在此之前有过交易，已经享受过免征增值税的优惠，故本次交易需正常征收增值税。因此，本次交易多支出的税费应由被告倪阿姨承担；即使被告房产中介公司需要承担责任，也应仅在其收取原告彭先生一方的中介费4.2万元的范围内承担。

法院：根据各自过错大小分别承担

宝山法院审理后认为，原告与被告间各签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间协议等是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，当属合法有效。

一方面，关于个人所得税部分，根据买卖双方签订的房屋买卖合同，被告倪阿姨书面承诺房屋符合“满五唯一”的条件，但却在作出该承诺后另行购置其他房屋并过户，导致房屋在过户时不符合“满五唯一”，被告倪阿姨的该行为违反了合同约定。尽管双方合同约定个人所得税应由原告承担，但应是建立在房屋符合“满五唯一”条件的基础之上的预期税额。因此，超出部分的个人所得税6万余元应由被告倪阿姨承担。

另一方面，关于增值税部分，被告倪阿姨作为房屋的产权人，理应更加清楚房屋的性质，并如实披露该房屋在此之前的产权变化过程，故被告倪阿姨在该增值税的问题上应承担相应责任。被告房产中介公司作为专业中介机构，明知房屋性质对本次交易税费具有重大影响，却未能前去房产交易中心作进一步核实，仅凭房产证的记载就轻易下定论，从而导致本案诉讼的发生，故被告房产中介公司在该增值税问题上应承担主要责任。原告彭先生对于购买房屋重大事项也应尽到审慎义务，且当发生这笔超出双方预期的税费时，在未与倪阿姨协商一致的情况下便选择先付税费，导致损失发生，亦需承担部分责任。因此，综合考虑本案各种因素，法院酌情确定由被告房产中介公司在已收取双方中介费共10万元的基础上赔偿原告彭先生6万元，由被告倪阿姨赔偿原告4.5万元，原告彭先生自行承担4.5万元。

综上，宝山法院依法判决被告倪阿姨赔偿原告彭先生个人所得税6万余元及增值税4.5万元共计10.5万余元，被告房产中介公司赔偿原告彭先生增值税6万元，驳回原告彭先生其余诉讼请求。

案件宣判后，各方当事人均未提起上诉，该案一审已生效。