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　　□广东丹柱律师事务所

颜宇丹  余垣福

合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，相关政策、规章的禁止性规定也都属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，并且认定合同无效会引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难。

为了解决人民群众的居住问题，各地政府都推出了各种形式的保障性住房，其中就包括经济适用房。

《经济适用住房管理办法》第2条规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

与商品房相比，经济适用住房所体现出的特点是价格低。但经济适用住房的购买要求较多，多数地方都需要是本市户籍、家庭收入符合政府划定的低收入标准、名下无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准等。

这些限定导致很多人无法直接购买经济适用住房，而选择与具备购买资格的个人签订买卖合同，间接地买入房产。

而根据《经济适用住房管理办法》第30条第2款规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”

由此产生的问题是：在出卖人购买经济适用住房不满5年或者买受人不符合上述购买要求时，出卖人与买受人之间的买卖合同究竟是有效还是无效？

实践中有一种观点认为，此类买卖合同因损害社会公共利益而无效。

具体理由是：经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，允许购买不满五年的经济适用房转让将严重损害中低收入家庭住房利益。认定其无效实质是合理限制契约自由，对合同无效规则进行价值补充和漏洞弥补。

比如（2016）苏01民终521号判决认为：根据国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。

本案双方签订案涉售房合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了上述规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，应属无效。

但也有观点认为，此类买卖合同并不因违反《经济适用住房管理办法》而无效。

判断合同的效力应当依据《合同法》第52条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

而《经济适用住房管理办法》中对交易资格和年限的限制不应当成为判断合同效力的依据。

比如有判决就认为，案件中双方之间的房屋买卖合同应当认定有效，至于购买人是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。

对此笔者认为，合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，相关政策、规章的禁止性规定也都属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，并且认定合同无效会引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难。

法院亦不应以经济适用房买卖合同损害社会公共利益为由认定合同无效，因为在经济适用房购房人交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，这时购房人就可以自由处分房屋。

也就是说，经济适用房与普通商品房的差别主要在于土地收益等价款。

既然如此，法院不应轻易认定合同无效，政府完全可以通过收取土地收益等价款的方式，挽回相关损失。

这样既尊重了合同自由、维护了交易安全，又保障了国家在经济适用房上的投入。动辄以损害社会公共利益为由认定合同无效，既损害了交易安全，也有损法律的可预测性。

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