□上海通乾律师事务所  朱慧  武慧琳

在房屋租赁期内，当房屋出租人出售房屋时，房屋承租人享有以同等条件优先购买的权利，如果房屋出租人侵犯房屋承租人优先购买权的，房屋承租人可以要求赔偿。

当然，房屋承租人行使优先购买权也有时间限制以及例外情况。

在房屋租赁合同期内，出租人将房屋对外出售也是比较常见的。

即将于2021年1月1日实施的我国《民法典》对于租赁合同有效期内出售房屋时房屋承租人的优先购买权进行了规定。

承租人的优先购买权对房屋承租人来说是一项法定的权利，那么房屋承租人行使优先购买权时应该注意哪些问题呢？

首先要明确的是，房屋承租人行使优先购买权必须是在房屋租赁合同有效期内并且基于同等条件。如果在房屋租赁合同生效之前或解除之后，那么就不存在房屋承租人的优先购买权了。

此外，优先购买权是指以同等条件优先购买的权利，同等条件一般是指房屋的价格、付款条件等，如果第三人的出价比房屋承租人高，或者付款条件优于房屋承租人，那房屋出租人自然就有权将房屋出售给第三人。

其次，房屋承租人行使房屋优先购买权有时间限制。在正常情况下，房屋出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，而出租人履行通知义务后承租人在十五天内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

如果出租人是通过委托拍卖人拍卖的方式出售租赁房屋的，则应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

再次，房屋出租人侵犯房屋承租人优先购买权的，房屋承租人有权要求其承担赔偿责任。

也就是说，如果房屋出租人没有将出卖房屋的事宜通知承租人或以其他方式妨碍承租人行使优先购买权的，房屋承租人可以要求房屋出租人承担赔偿责任。

需要说明的是，即使房屋出租人是在侵犯房屋承租人优先购买权的情况下与第三人签署了房屋买卖合同，但如果承租人主张房屋出租人和第三人签署的房屋买卖合同无效，也是无法得到法院支持的，因为房屋出租人与第三人签署的房屋买卖合同的效力并不受此影响。

最后，房屋承租人行使优先购买权也有例外。如果房屋出租人是将房屋出售给按份共有人或近亲属的，房屋承租人不享有优先购买权。

这里的近亲属根据《民法典》第1045条的规定包括：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

综上，在房屋租赁期内，当房屋出租人出售房屋时，房屋承租人享有以同等条件优先购买的权利，如果房屋出租人侵犯房屋承租人优先购买权的，房屋承租人可以要求赔偿。

当然，房屋承租人行使优先购买权也有时间限制以及例外情况。

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