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□记者  金勇

今年突如其来的新冠疫情，让很多人的生活都受到了影响，王先生就因此失去了工作。为了改善生活，王先生竟然把一套已被司法机关查封的房屋私自出租给他人。租客了解情况后，表示要解除租房合同，并要求王先生退返租金和押金。

王先生拒绝了租客全额退租金的要求，对方准备通过法律诉讼来解决问题。王先生的行为是否违法？如果租赁合同被判无效，他还能收到相应的租金吗？

律师分析认为，房屋租赁合同实际履行后，如果租赁行为自始无效的，承租人不能不付一分钱就占有并使用出租人的房屋。在此期间，承租人所获得的利益属于不能返还的财产，因此应折价返还，具体折价数额可以由法院参考租金价格予以确定。

【事由】

王先生在新冠疫情期间失业后，竟私自将被司法机关查封的房屋出租以改善生活。租客吕某对此并不知情，觉得价格合适就与王先生签订了房屋租赁合同，并支付了租金和押金。

两个月后，吕某才了解到自己所租房屋已被查封，感觉上当受骗的他认为此前签订的房屋租赁合同无效，要求王先生退还所有的租金和押金。王先生认为吕某已经租住了两个月，即使自己有错，但对方也应该支付相应的房屋占有费用。因此，对于全额退款的要求，王先生明确表示不能接受。眼看双方沟通协商陷入僵局，吕某决定通过法律途径解决问题，王先生是否应该全部退还所有租金呢？

【律师说法】

上海江三角律师事务所王丹律师分析认为，根据即将实施的《民法典》第一百五十七条的规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”又根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

因此，房屋租赁合同实际履行后，如果租赁行为自始无效的，承租人不能不付一分钱就占有并使用出租人的房屋。在此期间，承租人所获得的利益属于不能返还的财产，因此应折价返还，具体折价数额可以由法院参考租金价格予以确定。

此外，王丹律师还表示，占有使用费并不一定等于房屋租赁合同中双方所约定的租金数额，占用费具体金额的确定，需要由法院综合考虑承租人的过错程度、承租方对房屋的利用程度、约定的租金价格等各项因素，根据个案情况综合裁量。同时，吕某作为承租人，可能还会向法院主张王先生赔偿其因房屋租赁合同无效而受到的损失，具体还要看起诉材料及对方的证据等。

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