□上海市浩信律师事务所 和晓科

通过仔细研究卷宗，我发现一审涉及的所有证据中，并没有签约时开发商履行自身义务的关键证据。

今年初，我代理了一起房产买卖合同案件的二审，在一审不利的情况下，通过从细节中挖掘有利因素，成功促使开发商与我所代理的上诉人一方实现调解结案，维护了上诉人的权益。

我的当事人小李花费2000万元购买了一套商品房，合同当中约定由小李向银行贷款，支付除首付款以外剩余60%的房款。此后，小李按约定向银行申请贷款，结果被银行告知因为此前已有房贷记录，根据当时的贷款政策就不能按照60%比例贷款。这对小李来说就意味着无法继续购房，面临违约后果。为此她与开发商沟通如何处理后续事宜，开发商明确要求小李自己补足房款。由于没有及时筹措到资金，开发商便起诉到法院，要求解除合同并判令小李依照合同承担200万元的违约金。一审法院支持了这一诉请，判决后小李不服向二审法院提出上诉。

当小李找到我的时候，离开庭只剩三天时间了。

通过仔细研究卷宗，我发现一审涉及的所有证据中，并没有签约时开发商履行自身义务的关键证据，比如，开发商在签买卖合同的时候需要了解小李是否具有购房资格，是否具有贷款资格，家庭婚姻情况等与购房有关的关键信息，而一审代理律师显然并未意识到这一环节的重要性。

找到这一细节后，我在二审庭审中设计了一个关键性的发问，即询问开发商在与小李签订房产买卖合同时有没有了解过她的贷款资格等情况。

这一设计起到了立竿见影的效果，庭审中开发商的代理人斟酌片刻后回答“了解过”。当得到这个回答之后，我知道已经获得了关键性的有利陈述。开发商如果回答“了解过”，就表明其作为专业开发商在明知小李不具备贷款资格，无法足额贷款的情况下仍让小李在明显无法实现合同目的的合同上签字，我们认为这是具有显著过错。如果开发商回答“没有了解过”，那么开发商也有过错，因为其没有履行作为出售者的义务。

开完庭后，我把调解方案向主审法官解释了一下，在各方努力之下，几天后开发商表示基本接受我的调解方案，不再要求200万元的违约金，我成功为小李挽回了巨额经济损失。

通过这个案件，我作为代理人再一次深切体会到了细节的重要性。

SourcePh" style="display:none">