□吴学安

《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议于今年5月25日通过，自9月1日起施行。记者了解到，北京此次对住房租赁立法，突出住房的民生属性，将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”要求写入《条例》；同时，规定了更加精准的管理措施，要求政府相关部门加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁市场的稳定。（8月21日京报网）

当前我国的住房租赁市场制度及市场体系还不完善，导致正规的租赁市场乱象丛生，非正规的租赁“黑市”盛行，严重影响租赁双方的权益。一方面，中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难；另一方面，住房存在结构性空置问题。其原因之一是，租户利益保障制度缺乏，对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益，没有明确硬约束力的法律规定。要加快住房租赁市场立法,建立商品房“承租者保护，承租者市民待遇”的制度，实行长期合同制度,规范住房租赁的操作。

培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措。早在2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度。目前，中国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，与一些发达国家20%～30%的比例相比，差距非常大。尤其一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，但租赁房源总量不足，机构化、规模化住房租赁企业不成熟，制约着住房租赁市场的发展。保障租房者的权益，增加房屋租赁市场的有效供给，能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，更好地满足城镇居民，特别是“新市民”的住房需求。

随着中国城市住房由“重售轻租”转向“租售并举”，住房租赁市场的法律缺口也愈加凸显。上海等地的试点经验表明，“立行”固然重要，“立规”的意义更加深远，一方面，通过立法明确租赁当事人的权利义务，能保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度；另一方面，发展住房租赁市场除了加快立法，还需要在加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力；充分利用大数据等高科技手段，提高信息化管理与服务水平等方面下功夫。

要发展住房租赁市场，满足居民需求，增加供给固然是一方面，但更重要的是通过国家立法，遏制各种租房乱象，打消人们顾虑，让租房就同购房一样住的踏实、放心。住房租赁单独出台条例说明管理层已将房屋租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。“租售同权”制度化进程加快，能够在一定程度上减少人们对购房的焦虑，对正在推进的楼市调控起到辅助作用，也能够改变房地产市场供给体系之中购租严重失衡的状况。

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