□上海市锦天城律师事务所 宋安成

小区的公共收益主要包括停车费、电梯广告费和一些公共部位的租赁费用，通常是由物业公司代全体业主收取，而有些物业公司在退出小区时却拒不返还这些公共收益，业主委员会只能代表全体业主提出诉讼。

我国《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这种收入一般称之为公共收益，主要包括小区停车费、电梯广告费和一些公共部位的租赁费用，通常是由物业公司代全体业主收取，而有些物业公司在退出小区时却拒不返还这些公共收益，业主委员会只能代表全体业主提出诉讼。笔者根据自己处理此类案件的经验发现，有以下几个问题在司法实践中有不同观点：一是公共收益可否抵扣物业公司对公共部位的维修支出；二是物业公司的合理成本司法实践中如何认定；三是物业公司拒不提供收益的相关资料或不配合审计的处理；四是此类案件的诉讼时效起算问题。

在业主委员会成立之前，公共部位维修费用理应由开发商承担保修责任或由全体业主承担，而不是从物业管理费中支出，但是业主委员会成立前，小区确实存在物业公司对外墙渗水、电梯维修等先行支出的情况，物业公司往往要求在返还公共收益时扣除这部分垫付的费用，但在司法实践中对此却有相反的观点。一种观点认为可以相互抵扣，因为均是金钱给付义务；一种观点则认为二者属于不同的法律性质和法律关系，不应相互抵扣。笔者认为第二种观点更有合理性，公共收益返还和垫付费用问题确实属于不同法律性质和法律关系，但如果物业公司就使用公共收益征求过业主意见，并获得了业主同意，笔者认为实际上是业主愿意用公共收益承担维修费用，则可以从公共收益中扣除物业垫付的费用。

关于物业公司的合理成本扣除问题，实践中也有不同观点，一种观点是法院酌定扣除一定比例作为管理成本，另一种则要求物业公司提供一定的证据证明自己的管理成本，否则不予考虑。司法实践中第一种观点较多，笔者对此也比较认同，但是有几个问题需要说明：首先，如果是酬金制收益小区，就不应考虑物业公司的管理成本，因为所有管理成本均已由全体业主承担；其次，小区地面停车收益的管理成本和广告租金收益的管理成本应当分别考虑，不应当“一刀切”，因为其成本客观上是不一样的。

关于在公共收益诉讼中，物业公司拒不提供相关资料或不配合审计的处理，笔者就曾碰到过，其中一起是由法院根据具体情况酌定了公共收益，另一起则根据业主委员会提供的证据认定了小区停车收益。在此类情况中，业主委员会可以寻求律师的协助找到初步证据，作为法院酌定的依据。

关于公共收益的诉讼时效问题，一般应从业主委员会成立起算，3年内均可向物业公司提出公共收益的诉讼，但司法实践中也有业主委员会成立3年后才主张公共收益获得支持的，大部分是因为长期以来公共收益未结算过，物业也从未公示，法院认为这种情况下不存在时效问题也不无道理。

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