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□四川华旅律师事务所  李勇

随着旅游业的复苏，最近一段时间宾馆酒店的生意也已经逐渐恢复。

在宾馆酒店经营过程中，绝大多数涉及房屋承租问题，毕竟用自有房屋经营宾馆酒店的情况属于极少数。

而基于经营宾馆酒店而承租房屋，实践中有以下这些问题是需要格外留意的。

核实出租权

不只是在宾馆酒店行业，哪怕个人基于生活需要承租房屋，为了减少后续法律风险，首先必须确定出租人对房屋拥有相应的产权或者转租权。

就产权来说，应当让房东拿出有效的产权证，并对房屋的建筑面积、结构等情况进行全面检查。

一般的房屋租赁合同，系由承租人同房屋业主所签订。但在实际操作过程中，非业主直接和承租人本人签订的转租情形也时有发生。宾馆酒店在租赁商业用房时经常会因签约主体不清、签约者权限不明而导致后续纠纷的发生。

根据《民法典》第七百一十六条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

因此一旦涉及转租，如果转租人不具有转租权，原房东又不同意转租，原房东可以解除和二房东之间的租赁合同，作为第三人的宾馆酒店就处于比较被动的地位，基于合同的相对性，相应的装修、转让费等损失只能向二房东追偿，而且由于自身审查不严存在过错，很可能需要自行承担部分责任。

因此笔者建议，各宾馆酒店企业在签订租赁合同前务必核实房屋产权证书原件，必要时还应到不动产交易中心查询房屋权属登记情况。

如果遇到出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租（如房屋中介等），需要出租方提供委托书等相应法律委托手续以证明其身份的真实合法性。

如果出租房屋系由二人以上共有的，还需要得到全体共有人的同意和授权。

如果是转租的情况，笔者建议宾馆酒店企业先要求二房东出示其与原房东所签订的房屋租赁合同，核实其具有转租的权利。

同时在签订《转租合同》时应明确约定：

首先，出租人保证合同中所涉房屋的转租已经房屋业主同意认可，否则将承担违约责任；

其次，出租人保证合同中所涉房屋的转租期限为×年，且未超出原租赁合同剩余的租赁期限，否则出租人将承担违约责任。

那么，如果按照上述操作但还是遇到无权转租怎么办？

这时我们要保持冷静，首先积极寻求原房东对承租人转租一事的追认，如果原房东基于自身利益考量不同意进行追认的，则建议及时收集固定原房东对转租一事在转租时已经知情的证据。

因为根据法律规定，原房东以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，需在其知道或应当知道转租后六个月内提出，故我们务必要及时固定证据。

确认房屋用途

除了对房屋产权的确认，在租赁之前宾馆酒店企业还必须确认承租房屋的用途。

曾经有宾馆酒店创业者开店时忘记核实相关情况，装修开业后才发现自己租的门店根本不具备经营宾馆酒店的条件。

如果承租临街的社区店，一定要根据自己的项目需要，检查是否有卫生许可证、消防许可证、餐饮许可证和环保许可证等证照。

如果打算在居民区开办宾馆酒店，必须考虑能否取得环保等许可证的问题，因为油烟、噪音等都是目前社区居民投诉的重点，如今民众的环保意识、维权意识不断增强，一旦宾馆酒店开业后引发周边居民不满，必然会对后续经营和企业声誉带来不利影响。

假如承租尚未取得产权证的房屋，建议在签署租赁合同前，一定要让出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等相关证明。

假如要承租正在建设中的房屋，则建议签订此类合同时，要明确约定交房时间、消防验收合格的时间以及违约责任。

对于承租的房屋是否能经营宾馆酒店业务，是否有动迁计划，在选址租房时不要单方面只信听出租人的一面之词，还应该到房地、消防、公安、环保、街道等部门详细了解。比如，这个场地开办宾馆酒店是否扰民，附近居民是否会有意见，是否符合消防部门的相关规定，千万不要轻信出租人或者中介的话。

此外，在租赁之前还必须关注周边市政工程的动态情况，多去周围的商铺、街道打听情况，特别是看到“旺铺招租、忍痛转让”这种字眼的，多去了解一下店铺背后的故事，千万不要相信有天上掉馅饼的好事，避免租到面临拆迁或门前修路的门店，导致投资都打了水漂。

历史遗留问题

在租赁房屋之前，还必须了解该处在行政部门是否有遗留问题尚未解决。

假如宾馆酒店企业决定接盘某酒店，笔者建议新接手的企业负责人务必要求原承租企业的负责人陪同，一起去市场、税务部门等部门查询相关税费是否已缴纳完毕，是否有罚款未交。

一旦发现转让方尚有税款、罚款等未予以清缴，建议让转让方到相关部门缴纳完毕，解决好历史清欠费用。同时复印留存相关票据并妥善保管，以备后续产生争议时作为证据材料使用。

应缴税款属于国家强制征收的项目，一旦未缴齐，将面临停办营业执照、营业执照作废、罚款等行政处罚的风险。

此外，还必须了解清楚所涉房屋是否拖欠其他费用或者相关主体背负债务，可以亲自到电力公司、自来水公司、燃气公司、供热公司等相关单位了解相关费用的缴纳情况。

因为如果在宾馆酒店开业后才发现有上述费用未清缴完毕，可能导致停水停电停气等严重后果，出于宾馆酒店正常经营的需要，只能及时补缴上述费用，这就等于替别人还了债。

最后，前任老板与员工或消费者是否有遗留的经济纠纷，也是接手宾馆酒店时需要了解清楚的。

实践中很多酒店商铺是接手转让的，此时应尽量联系到与所涉宾馆酒店相关联的单位、人员，告知其酒店即将租售的情况，查清该宾馆酒店之前的工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷等情况，划分清楚各自责任，避免在此后的经营过程中产生不必要的纠纷。

切记不要轻信转让方和中介的一面之词，因为很有可能他们在一致对外，相互配合打马虎眼。

甚至还有这种可能，前宾馆酒店老板收取会员费后直接跑路，待你接手营业后受害消费者纷纷找上门来集体维权，这将直接关系到所接手宾馆酒店的声誉。此时受害的消费者只会认为你和前老板沆瀣一气，换个人来继续骗钱，这种关系可以说是“剪不断理还乱”。

对于经营主体涉及的历史遗留问题，还可以通过签署书面协议的方式，在协议中明确约定所涉宾馆酒店的实际控制人应对上述债务承担连带责任。

风险的预估

在宾馆酒店经营过程中，有些出租人看着租赁方将装修证照等全部搞定，经营逐步走上正轨，甚至生意还十分火爆，往往会产生涨租金的念头。

那么，租赁方应当如何提前应对和预防呢？

首先，建议在合同中明确约定租金金额、递增方式以及交付方式，包括交租的时间、周期以及是否存在宽限期。尽量加大房东任意涨租、单方提前终止或解除合同的违约责任，并明确其违约金额或计算方式。

承租方作为合同乙方一般处于被动地位，即便房东同意在合同中约定上述条款，但为了权利义务的对等性，也会约定承租人提前终止合同的违约责任，因此建议宾馆酒店经营者结合自己违约概率的预判，根据实际情况约定各方的违约责任。

其次，建议在租赁合同中明确约定租赁期限。根据《民法典》的相关规定，租赁期限若超过6个月，必须签订书面合同，但最长租赁期限为20年，超过部分无效。

再次，租赁合同中应尽量避免与出租人约定“出租人可以随时采取停水停电等方式”来制裁宾馆酒店方的违约行为，以免造成实际经营中的重大损失。

最后，宾馆酒店经营作为商业行为，具有一定的风险，经营过程中能否盈利有着不确定性。如果宾馆酒店亏损严重，甚至难以为继，是该苦苦支撑还是择机退出呢？

因此承租方应当提前预见到相关风险，并在合同中预先约定提前退租条款。具体而言，应当注意以下几点：

1、明确约定提前退租的特殊条件，该条件应当是明确具体、可以量化的；

2、明确约定押金/保证金的性质，以及提前退租时押金/保证金、房租如何扣除；

3、约定提前退租时对装修的补偿条款；

4、在提前告知义务中明确时间和方式；

5、对于商业综合体中的商户，设定退租条件应综合考虑商业综合体的整体业态，例如人流量、同类商户等，避免因商业综合体自身整体业态的消亡，而无法及时退出造成更多损失。

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