□  记者  王葳然

　　通讯员  吴宗怀  杜娟

　　在当前二手房交易回暖的市场环境下，受购房资金压力影响，不少客户偏好采用“既买新又卖旧”的同步交易模式实现房屋置换。然而，这种模式背后，牵涉着围绕两套房屋交易产生的买卖双方及中介机构的多重法律关系，任一交易环节的阻滞极易引发连锁纠纷。近日，普陀区人民法院审结一起因二手房置换引发的中介合同纠纷案。

　　案件回顾>>>

　　彭某因置换房屋，结识某房产中介公司员工盛某，并明确告知其购房资金主要依赖旧房出售回款，该中介公司便同步操作彭某买入、卖出的房屋交易。2022年6月，经中介公司居间，彭某与案外人陈某签订房屋买卖合同及补充协议，约定购房总价506万元，彭某按约支付了部分款项。

　　签约前，彭某多次向盛某表达担忧，明确表示“房子没卖掉就做交易很危险”，盛某却多次作出“两个月内绝对卖出旧房”“肯定卖一个满意价格”的口头承诺，反复安抚彭某放心交易。然而，旧房的出售并未顺利进行，彭某无法按预期收取旧房对价，因此也无法向陈某支付新房的进度款，彭某向中介人员多次表达付款困难，甚至意欲终止购房合同及时止损，盛某却持续以“市场即将回暖”“8、9月份肯定卖掉房子”等说辞弱化风险，还催促彭某先凑钱支付房款、签订独家委托协议，甚至在彭某询问独家委托后能否在其他中介挂牌时，作出不实答复。

　　直至委托期限届满，房产中介公司仍未将彭某的旧房售出，彭某因无资金支付购房尾款，无法继续履行与案外人陈某的购房合同，被陈某诉至法院。该案经调解，彭某需支付违约金。彭某认为房产中介公司及盛某的不当行为导致自身损失，诉至法院，要求两被告共同赔偿52.5万元违约金及3万元律师费。

　　被告房产中介公司辩称其未作出售房时限承诺，彭某具备一定的房产从业经验，应自行承担置换风险，且曾有客户出价购房被彭某拒绝，其已退还中介费，不应承担责任。盛某则辩称其行为系职务行为，相关交易决策均由彭某自行作出，其无需个人担责。

　　法院经审理认为，彭某与房产中介公司之间成立合法有效的中介合同关系，盛某作为房产中介公司员工，其行为均系履行职务，相应法律后果应由房产中介公司承担，故对彭某要求盛某个人担责的诉请不予支持。

　　房产中介公司作为专业房产中介机构，未对交易的不确定性履行法定的提示、告知义务，反而弱化交易风险，在彭某感知风险意欲止损时，仍持续催促交易，其服务行为存在明显瑕疵，与彭某的损失存在因果关系。同时，彭某作为完全民事行为能力人，且具备一定的房产从业经验，对置换交易的风险应有基本判断，其自身更应负有审慎注意义务。

　　法院一审判决房产中介公司赔偿彭某损失5万元，驳回彭某的其余诉讼请求。房产中介公司不服一审判决提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

　　说法>>>

　　●  职务行为归责，员工履职后果由机构承担

　　本案中，盛某为彭某提供居间服务的全过程，都是执行公司中介服务的职务行为，而非个人行为。根据《民法典》相关规定，法人的工作人员执行工作任务造成他人损害的，由法人承担民事责任。该认定明确了中介机构的主体责任，督促中介机构加强对员工执业行为的管理与规范，杜绝员工为促成交易作出不实承诺、违规操作等行为。

　　●  如实报告义务，置换交易中中介责任更严苛

　　《民法典》第九百六十二条明确规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。该义务在二手房置换交易中，因涉及“卖旧买新”双重交易关系、资金链高度关联，要求更为严苛。中介机构作为专业方，不仅要报告房源、价格等基础交易信息，更应凭借专业判断，对交易中可预见的风险向委托人全面、明确提示。

　　●  过错责任分担，交易双方均负相应审慎义务

　　房产交易应遵循“买者自负”的基本原则，中介机构并非交易风险的兜底主体，委托人在交易中负有相当程度的审慎注意义务。本案中，彭某作为完全民事行为能力人，应当预见风险，因此自身也存在一定过错。