合同与广告不符遭质疑 开发商拒绝售房太霸道

　　主持人语

　　本报维权邮箱自开通以来，已经有很多读者来信咨询各种法律问题。在此，感谢大家对这个栏目的关注和踊跃提问。

　　对于您的疑惑我们会记录下来，并在一个月内予以解答，所以请务必留下您的有效联系方式。

　　与此同时，我们还会将问题和答复刊登在以后几期的本版位置，请您留意查看。

　　【友情提醒】

　　维权邮箱：fzbwqrx@126.com

　　□记者　王建慧

　　一年前，殷先生预付了全额购房款。但近日在签购房合同时发现，合同内容与广告宣传严重不符。他与开发商交涉未果后，将该事发在网上曝光，引起开发商不满。之后，开发商将他拉入“黑名单”，拒绝再售房给他，并要他办理“无息退款”手续，殷先生不同意而引发纠纷。

　　“虽然提前购房的优惠力度很大，但收益越大，存在的风险也越大。”律师表示，如果没有签订书面合同，没有开具合法发票，房屋未建成或者没有产证等，这些情况都会面临损失的风险。

　　律师特别提醒，如果在理解风险的情况下坚持购买，就要尽可能通过合法的手续、书面的方式留存证据，万一产生风险，可以最大程度地保障自己的合法利益。

　　【事由】

　　一年前，殷先生在某地买了一套房子。当时这个楼盘刚刚开发，还没开始建设，开发商收取了殷先生的全额购房款，但只给了收据。一年后该楼盘的申请批下来了，获得了预售资格。但殷先生发现，合同内容和宣传时严重不符，比如原本广告宣传上称15%-18%的公摊面积如今成了23%。于是，殷先生提出质疑，并要求开发商免去几年的物业费作为一种补偿，但对方未给答复。

　　于是，殷先生就在网上曝光了这件事情。开发商通过IP地址找到了殷先生，要求他删除帖子。出于多种考虑，殷先生将该帖子删除了。没有想到的是，数月过去了，开发商却迟迟不与殷先生签房屋预售合同。殷先生去售楼处咨询，售楼小姐说，殷先生已经进了“黑名单”，房子不会再卖给他了，要殷先生办理退款手续，且收据上有“无息退款”的事项。

　　这让殷先生不能接受，他要求签购房合同，“这一年中每平方米的房价上涨超1000元，如按原价退款，我将损失13万元左右。”殷先生说，他支付的房款中有一部分是通过其他方式借贷的，如今还的利息也不少，所以坚决不同意退款。

　　【分析】

　　殷先生因为在网上曝光了开发商，开发商拒绝售房给殷先生。在这样的情况下，殷先生该如何维权？我们来听听上海恒业律师所崔瑶律师的分析。

　　“开发商全额收取购房款，应当继续履行合同向殷先生交付房屋，如殷先生同意解除合同，有权要求开发商退款并承担违约责任。”崔律师分析认为，由于殷先生与开发商之间尚未签订合同，在与开发商未协商一致的情况下，殷先生可能会被迫通过诉讼来维护自身权益。

　　对此，建议殷先生提供能证明开发商收取全额房款，将特定房屋出售给殷先生的证据。为什么需要提供这些证据呢？

　　举例来说，假设开发商给了殷先生收据，收据上仅写了缴费金额，而并没有写明付款项目是全额房款，那么该收据不能证明殷先生已足额支付了房款，还应结合其他证据，比如意向书、聊天记录、邮件来等来佐证殷先生当时交付的是全额房款。

　　又比如，即使开发商在收据上写明了全额房款，但没有写明房屋的坐落或面积，那么殷先生主张要求开发商履行合同交付房屋，可能因为无法确认交付哪套房屋，而导致合同事实上无法履行的后果，这时殷先生需要结合支付购房款时，开发商的宣传资料、邀请函等文件，以找出房款是如何计算确定的，从而确认殷先生当时购买房源的类型。

　　崔律师表示，殷先生完全有理由维护自己的合法权利，但在维权过程中，尚需根据实际情况理清案情固定证据链，通过法律强有力地支持自己的主张。