通过中介买卖房产的注意事项

　　□贵州君跃律师事务所　王说雨

　　很多人以为将二手房交易事宜委托给中介，自己就可以高枕无忧了。殊不知，房产中介主要负责的是与房屋买卖有关的程序性事宜，许多具体问题还须自己把关。而在实践中，许多二手房买卖纠纷都有中介参与，甚至是买方卖方与中介的直接纠纷。

　　因此，无论是对卖方还是买方来说，即使通过中介买卖房产也还是有许多需要注意的事项。

　　卖方：

　　“全权委托”要慎重

　　“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己的利益而对购房人做出承诺，房主就要对购房人承担相应后果。

　　“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。

　　这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋，房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会也可能面临中介索要约定的费用。

　　虽然说从法律角度分析，这种未付出劳动却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”，但毕竟还是会带来麻烦和风险。

　　所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制，比如委托书上标明“签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、确定独家代理的底价是多少、明确中介代理权的有效期限到何时止、不能按约定时间和价格出售如何处理、不通过中介另行出售如何处理等。

　　产证原件保管好

　　在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》　交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力。

　　因此，卖房人可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。

　　即使是复印件也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证复印件上标明授权范围等约束性语言。

　　如果需要交付产权证给中介保管，也应由中介出具正式的收据作为证明。

　　亲自确认交易内容

　　卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件，并共同在合同上签字确认。

　　有时中介会欺瞒买卖双方“吃差价”，这种情况下中介肯定不愿让交易双方见面。

　　亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，往往推脱“售房者没说”或者“购房者已知”。

　　签署文件不留空白

　　售房者在签署合同等文件时，一定要仔细审核文件内容，如果有空白之处，要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。

　　以往曾经发生过这样的案例，购房者称有自己签名的合同与自己见到的不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白处被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。此时要证明那些内容在签订合同时不存在是有一定困难的，因此在签合同时就应尽量杜绝这样的可能。

　　明确付款时间

　　在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介的情况。如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等同于付给了售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。

　　虽然现在有些地方出台规定，二手房交易的资金不能走中介公司账户，而由银行代为操作，但这规定能否有效落实是个问题，而且不排除因为某种原因各方不愿意采取此种方式。

　　如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。

　　明确所有费用

　　在与中介签订正式协议之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。

　　这样可以避免在合同签订后的履行过程中，因费用承担问题产生争议，那时即使买卖双方能达成解约的一致，也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。

　　买方：

　　承诺须书面落实

　　对买方来说，许多委托中介进行二手房交易时卖方需要注意的事项，买方也同样需要注意。

　　比如，亲自确认交易的各项具体内容，签署文件不留空白等等。

　　除此之外，委托中介购房也不能放松自己的警惕，购房者也要自己多尽审核义务。

　　如果发现交易中的一些不正常的情况和疑点，而中介拍胸脯保证没问题，不妨让中介把相应保证落实在书面上，以免发生问题后口说无凭。

　　注意“意向金”陷阱

　　在向购房者提供房源之初，中介往往会提出要求支付数额大小不一的“意向金”、“看房费”，并辅以“房源紧张”、“多人有意购买”等让购房人心急的理由，还会通过一些手段造成一种紧张的氛围，让购房者不加思考、不仔细审核就交钱、签订书面文件。

　　购房者一定要注意，不管中介制造的气氛多么紧张，只要是涉及交钱、签署书面文件，就一定要慎之又慎。

　　对于付款条件、退款条件、成交的具体内容等关键问题都要仔细问清楚，而且必须在书面文件中有清楚的体现。

　　明确服务内容和费用

　　为赚取中介费，有时中介公司会和房主串通来坑骗购房者，以买卖双方签订购房合同为支付数额不菲的中介费的条件。而购房者与房主签订购房合同支付了中介费后，意外就来了：

　　有时是房主毁约不卖房子了，而购房者可能发现依据买卖合同追究房主的违约责任很难，而依据与中介的合同，中介费又要不回来了；

　　有时是因为一时不小心购房者被房主指出违约，并且据此解除合同，不但前面交的定金或预付款被当作违约金扣下，已支付的中介费更是没地方要去了。

　　因此在找中介提供购房或中介服务时，就中介提供的全部服务内容应一一列清，每项服务内容的价格和收取条件、时间也都应尽量明确。

　　交钱要有凭据

　　无论是中介费、意向金、还是代为转交房主的房款，都要同时索要相应的票据，不管是正式发票还是收据，上面都应该有中介的公章。

　　切记不能把相应款项交给中介后不索取票据或只有某个工作人员签字的收据。

　　有的中介公司管理不规范，可能被工作人员私下卷走款项。如果收款的凭据上没有公章，中介公司往往不予认可。

　　所以，必须记住交费就要索要有公章的票据。

　　先审核再签字

　　在与中介打交道的过程中，可能涉及到中介要求购房者在很多文件上签字，这时必须详加审核。

　　这些文书包括　《委托合同》、《居间合同》、　《授权委托书》、《看房单》、　《意向书》、　《佣金确认单》　等，有时中介会在看房过程中或看房前不经意地拿出一份　《看房单》，说这只是公司要求员工带客户看房前的一个手续，没什么约束力，要求买房者签个字配合一下。

　　如果你轻信这只是一份　《看房单》　不仔细看看就签字，那可能过不了多久，中介就会拿着它向你要钱，那时你才发现，这个　《看房单》上的内容还包括你的一些承诺和义务，并且已经签字确认。

　　在律师看来，文件是什么名字根本不重要，重要的是文件的内容，即对双方的权利义务具体是如何约定的，只要涉及签字的书面文件，哪怕是一个登记资料，都要先仔细看清楚再决定是否签字。