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【内容摘要】 共有产权保障房是国家住房保障体系中重要的举措之一，对于促进国家住房保障政策功能的落实，实现“民有所居”的目标具有重要意义。然而由于房源地处偏远、房屋供后监管不利等种种现实原因，违规出租现象严重。为了进一步控制共有产权保障住房的寻租现象，应创新对其供后的监管方式，通过政府购买服务加强对共有产权保障房供后管理，形成长期有效的监管模式； 对于因共有产权房租赁纠纷等原因提起的诉讼，可通过指导案例、公报案例等形式形成个案裁判的示范效应，统一对合同无效认定的裁判基础并规范相应处罚程序；同时人民法院在审判过程中发现的违规出租共有产权保障住房的行为，应以司法建议的形式转送至有处罚权的相应行政管理机关。
【关键词】 共有产权房 违规出租 法律规制
□刘依桐
一、调研背景与目的
近年来随着房价的持续走高，共有产权房的体制漏洞和市场投机心理逐渐显露，违规出租现象十分严重，关于共有产权房违规交易的民事与行政纠纷也越来越多。违规出租的现象屡禁不止，使得政府对于共有产权房的“禁租令”成了一纸空文，不仅违背了政府出台共有产权房政策的初衷，也损害了社会整体公平利益。本课题以“共有产权房”的违规出租为例，一方面致力于探寻上述司法机关于审判活动中发现存在的行政违法行为时的处理路径——司法建议制度的完善，另一方面针对行政执法的现实情况，完善住房管理机关对“共有产权房”入住后的监管手段，以及进一步明晰相应管理措施，从而促进我国住房保障体系的整体协调发展。
二、调研概况
根据上海市住房保障与房屋管理局官方网站上发布的关于全市各批次共有产权房房源情况，在初步统计上海市十六区共有产权房各批次的房源数量与实际申购户数的基础上确定了此次调研的规范样本。随后前往上海市浦东新区住房保障与房屋管理局以及上海市第二中级人民法院开展实地调研。此外，我们实地走访了上海市区内多家房产中介与共有产权房源小区，进行了随机采访，并发放调研问卷。经过针对上海市共有产权房家庭与普通居民的分别问卷调研，从有效问卷的分析中可以发现，目前上海市共有产权房违规出租现象呈现出以下特点：
1、出租原因相对集中，主要表现为以下五个方面：一，共有产权保障住房房源多地处偏远，交通不便； 二，房屋配套设施不完善，教育、医疗条件相对落后； 三，购房人由于子女求学、工作变动等原因致使居住地点发生变化，不宜居住原共有产权房屋； 四，购房家庭由于新生儿出生、离婚等原因导致的家庭成员发生变化，致使房屋居住结构发生改变； 五，申购家庭购房后由于收入增加希望改变现有居住条件。
2、市场退出机制过于僵化，购房人购房5年内已另住他处时不愿选择政府回购退出市场，更多选择通过出租方式继续获取租金利益。低政府回购选择率的原因主要集中在：一，回购价格过低，不能满足申购家庭预期回购水平；二，回购方式单一，并无更换房源等它项处理措施；三，不了解回购程序，使得部分欲退出共有产权房的申购家庭对政府回购不信任、不支持。
3、房屋供后监管不到位，政府对共有产权房后续使用情况的监管措施严重缺失，居民对共有产权房房屋申购后违规出租情况的监督举报意识甚为薄弱。
三、对策与建议
1、创新监管方式——政府购买服务。由于行政执法的成本以及行政资源的有限性，上海市各区的住房保障管理部门可通过政府购买服务的方式将对共有产权保障住房供后监督管理工作委托物业服务企业或其他社会组织予以实施。鉴于物业公司具有对小区业主居住情况的接触机会较多、了解程度较高等工作经验上的优势，建议物业公司为该购买服务的受委托对象。受委托的物业公司负责特定区域内共有产权保障住房供后的日常监督与管理服务，包括房屋日常管理工作，检查购房人或同住使用人房屋情况，发现违约、违规（或接到投诉、举报）立即劝阻、制止，限期自行纠正； 对劝阻、制止无效的，及时书面分类报送相关管理机构和部门；配合相关管理机构和部门对违规、违约使用行为进行查处； 监督落实整改情况； 建立房屋日常使用管理及违约、违规查处台账。
2、建立司法裁判的示范性效应，规范行政处罚处理程序。明确关于共有产权房违规出租合同无效认定的裁判基础，同时对于违规出租产生的房屋使用费，应由住房行政管理机关下达责令改正通知书的同时作出没收相应违法所得决定，对于逾期未改正的情况及时处以相应罚款，同时政府强制回购房屋并禁止5年内再次申请各类保障性住房。鉴于政府规章对行政处罚的设定权限，建议由地方人大出台地方性法规，进一步规范对共有产权房领域违规使用的罚款力度。
3、完善司法建议制度，发挥司法建议作为审判权延伸功能的补充作用。对于在审判过程中发现的违规出租共有产权房的行为，人民法院应及时以司法建议的形式转送至有处罚权的相应行政管理机关。基于司法实践与行政管理衔接的需要，应进一步完善司法建议制度，在明确其法律属性的基础上，使司法建议充分发挥创新人民法院参与社会管理的应有功能。
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