买房遭毁约的索赔问题

　　□广东诚公律师事务所　颜宇丹

　　当合同约定的违约金数额明显低于买方所遭受的实际损失时，买方关于增加违约金数额的诉请是有事实和法律依据的。

　　在房价猛涨的时期，卖房人反悔要求涨价甚至就此违约拒绝履行合同的情况屡有发生，这是一种严重的失信行为。而卖方之所以有恃无恐，往往是评估后认为可获得的利益大大高于违约责任，且买方维权也费时费力。

　　为了维护守约一方的合法权益，维护正常的交易秩序，法院应当在法律框架内，加大对守约一方的保护力度。

　　近日收到我代理买方的一宗二手房买卖合同纠纷案的判决书，我方作为守约方除要求违约方支付合同约定的房价20%的违约金外，还要求额外的赔偿，即按照评估机构对违约时房屋市场价与约定买卖价之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额。

　　法院判决顶格支持了合同约定房价20%的违约金，遗憾的是未支持我方要求增加违约金的请求。理由是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　对此笔者认为，法院的判决理由并不能完全说服我。

　　首先，当合同约定的违约金数额低于损失数额，守约方是否有权要求增加违约金？依照　《合同法》，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。

　　《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》　规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”

　　深圳市中级人民法院　《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》　明确：“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”

　　守约方请求按评估机构对违约方违约时房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失，增加违约金为实际损失额，应当得到支持。

　　其次，房屋价格上涨差价是否为买方损失？

　　守约方遭受的损失主要为守约方基于信赖涉案合同的实际履行而原本可以获得的履行利益的损失。在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，买受人订立合同的最基本期待为取得房产。出卖人拒绝履行合同致使买受人无法取得合同约定的房产，买受人另行购买该同类房产而须额外支付的费用即为买受人所遭受的损失。因此，守约方因违约方违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。

　　最后，关于差价损失和增加的违约金数额如何确定？根据相关法律规定，违约后损失赔偿受减损规则和可预见性标准的调整。

　　关于减损规则，根据　《合同法》　关于减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

　　购买房产有别于购买其他价值较小的商品，正常情形下，购房者其所支付的首期款系其全部或绝大部分可支配现金。

　　本案中，原告购买涉案房产的首期款已经被监管，且原告系申请银行贷款支付购房款，被告亦拒绝配合原告解除资金监管，原告已经丧失另行购买房产以减少损失的能力，此种情况下仍要原告承担减损义务，有悖公平。且不得毁约及违约方不得因违约而获得利益系合同制度的基石，司法判决更应当严惩故意毁约行为，禁止违约方因自己的违约行为而获取利益，否则是变相鼓励违约，有损市场交易便捷、安全及诚信。

　　而可预见性标准调整的是守约方的可得得益，而房屋买卖合同中的差价损失系守约方的履行得益，可预见性标准只需要违约方预见到或应当预见到损害的类型即可，不需要预见或应当预见到损害的具体数额。

　　卖方在签订合同时应当预见到其不履行合同会导致买方不能取得房产，因而必须另行购买同类型房产，从而可能产生差价损失。因此，房产差价损失并未超过卖方订立合同时能预见的范围。评估机构对卖方违约时的评估市场价与涉案合同价的差额即为买方另行购买房产须额外支付的损失。

　　因此，当合同约定的违约金数额明显低于买方所遭受的实际损失时，买方关于增加违约金数额的诉请是有事实和法律依据的。