毕业季租房谨防落入“陷阱”

　　又到了毕业季。租房市场火爆，但随之而来的市场乱象也如影随形，不少毕业生遭遇“黑中介”，落入租房消费的“陷阱”。

　　近日，中国房地产估价师与房地产经纪人协会发布　《毕业生租房风险提示与防范》，提示毕业生警惕不规范租赁合同、押金扣留条款、低租金和零佣金等消费陷阱。

　　法官提醒，遇上纠纷应保持冷静，及时收集保存证据，依法维权。可拨打当地市民服务热线，或者向房屋所在地的房地产主管部门、公安机关、消费者协会、房地产中介行业组织等投诉举报，也可通过调解、仲裁、诉讼等手段，维护自身合法权益。

　　【案例1】

　　租房须捆绑神秘软件　中介诱导属民事欺诈

　　董某是某高校的应届毕业生，毕业在即，董某通过中介公司找合租房，在北京租房贵，“押一付三”的付款方式让董某经济压力颇大。在中介的介绍下，董某选择了“押一付一”的付款方式，中介告知董某，选择“押一付一”的付款方式需要绑定一个叫“某某贷”的软件，以后每月通过该软件缴纳房租即可，但并未告知董某这实际上是贷款。

　　中介帮助董某按软件指示流程操作，上传身份信息、银行卡信息，中介解释说这只是“走个流程，不会有什么影响”。随后董某给付了一个月的押金和一个月的房租。在支付第2个月的房租时，董某发现“某某贷”平台上显示已贷款四万余元，这正是余下11个月未交的房租。

　　董某找到中介，提出要退房，中介在一个月后才帮董某解除了贷款，但早已超过最迟还款日期，董某还要承担超期还款的利息。

　　法官释法

　　中介诱导捆绑贷款软件或可构成欺诈，租户需谨慎审查并注意格式条款。在上述案例中，房屋中介未告知租户董某其注册的“某某贷”是贷款软件，反而对董某进行误导，中介的行为因存在虚假表述，是一种民事欺诈行为。

　　根据法律规定，受欺诈而形成的合同关系可以撤销，撤销后合同自始无效，租户可以要求中介赔偿损失。此外，董某也可以根据　《中华人民共和国合同法》　第113条第二款的规定，主张经营者对消费者提供服务有欺诈行为，依照　《中华人民共和国消费者权益保护法》　的规定承担损害赔偿责任。

　　租房分期的实质是保理业务，核心是通过收购房东债权的方式提供应收账款融资，这一方式确实减轻了年轻人一次性交付房租的压力，但也给租户带来了很大的风险。

　　目前，市面上出现许多与中介合作的房屋分期平台，其本质上就是贷款平台，按月交租实为分期还贷。分期的次数越多，利率就越高。很多中介公司会把利息算在房租里，对租户声称“免息”，其实利息还是租户在承担。对于中介和平台来说是“双赢”，但是租户却承担了风险，逾期还款不仅需要交付更多利息，甚至可能影响个人信用。

　　此外，中介要求租户捆绑“某某贷”，其内容应被视为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第39条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　中介作为提供格式条款的一方，非但没有提请租户注意关键性条款，反而对其加以欺瞒，使租户蒙受损失，相关条款可视为无效条款。对于租户的损失，理应由中介赔偿。

　　【案例2】

　　租户与房东直接交易　中介百般阻挠属违法

　　周同学是某高校毕业生，2017年3月，周同学通过某房屋中介公司租住了房主张先生的一间房屋（两居室中的一间卧室），每月支付租金3500元，租期一年，押一付三，并一次性支付中介费5000元。

　　租期届满后，周同学不想再次支付中介费，想直接从房东张先生处继续承租房屋，张先生也表示同意，打算将房屋出租信息从中介平台上撤回。但房屋中介得知后，对同学称，其租住房屋是利用了中介提供的信息，如果周同学搬走，中介将只扣除500元作为后续清理房屋的费用；　如果周同学续租则仍需要缴纳中介费，否则将从押金中扣除。

　　此外，中介还对周同学进行数次言语恐吓，并成功劝说张先生继续将房屋出租信息挂在中介处。周同学与中介沟通未果，起诉至法院。

　　法官释法

　　租赁期满后，租户有权直接与房东交易，中介无权强行干预。中介服务的实质是居间合同，居间合同的特点是，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。

　　在房屋租赁中介服务中，房主和租户均属于委托人，中介属于居间人。《中华人民共和国合同法》　第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”

　　根据最后一款的规定，如果周同学搬走，房屋的清理工作应当由房东或者中介负担，从押金中扣押500元的房屋清理费是不符合法律规定的。此外，通过中介租房子，理应支付中介费用，这是我们的常识，问题是，租赁合同到期后，租户与房东想要继续交易，还是否应交中介费？

　　根据　《合同法》　第3条、第4条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；　当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以如果房东不再通过中介出租房屋，是可以直接与租户进行交易的，中介无权干预。如果中介强行干预，甚至出现案例中言语恐吓等情形，建议租户及时投诉或起诉，并保留好证据以便维权。

　　【案例3】

　　租户未按约使用房屋　擅自转租须付违约金

　　2014年3月1日，老郑夫妇将某小区2号楼5单元1101室房屋出租给小林，双方签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2年，租金为每月3000元，一次性支付一年租金；若承租人擅自将房屋转租，甲方有权要求乙方支付违约金3000元。

　　2015年5月1日，小林未告知老郑夫妇，他将房屋转租给校友李某某，双方约定租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日。2016年1月1日，老郑夫妇发现房租转租情况，要求解除与小林的房屋租赁合同，并要求小林支付违约金。

　　法官释法

　　本案中，老郑夫妇与小林约定房屋不允许擅自转租，属于双方合意，不违反法律的规定，对双方具有约束力。小林未按约定方式使用房屋，擅自将房屋转租，其行为属于违约，应当承担违约责任。

　　现实中，法律对于转租还有诸多规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）第16条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在6个月内提出异议，否则其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。《解释》第15条提到：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的，但出租人与承租人另有约定的除外。

　　在此，提醒各位出租人和承租人，在签订房屋租赁合同之前，最好了解房屋产权状况和预计使用情况，例如房屋的产权人是否为出租人、出租人是否同意转租、承租人是否有意转租等。在租赁合同中，要尽量明确约定房屋的使用方式，同时也应明确约定违约责任，以防发生纠纷时产生不必要的麻烦。

　　【案例4】

　　房屋漏雨房东拒维修　法院判房东付修理费

　　2013年，小江从租户吴先生手中转租了某小区的一间顶楼房屋，双方直接签订了房屋租赁合同，合同中没有约定维修条款。2014年夏天，小江外出旅游一周，回到家里发现房屋漏雨，自己购置的布艺沙发、梳妆台均被雨淋，墙面也已浸湿。小江联系吴先生后，吴先生先是声称自己到外地出差，以各种理由拖延维修，小江为避免更大损失，自己找人对屋顶和墙面进行了维修。

　　之后半年内，小江多次与吴先生交涉房屋修理一事，均未达成一致意见。小江将吴先生诉至法院，请求法院判令吴先生支付自己垫付的房屋修理费和物品损失等费用共计3万元。

　　吴先生辩称，自己与小江签订的房屋租赁合同中没有约定维修条款，沙发、梳妆台等物品只是部分损坏，仍有利用价值，因此拒绝赔偿。法院经审理，判令吴先生向小江支付房屋修理费及经济损失共计3万元。

　　法官释法

　　承租人垫付主张赔偿房屋维修责任是租赁合同中较为常见的条款。根据　《合同法》　第220条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。也就是说，如果房屋租赁合同中没有约定维修义务，应由出租人维修。但是，一旦遇到不负责任的房东，很可能会推诿责任、拖延甚至拒绝维修。

　　《合同法》　第221条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”也就是说，即使承租人自行维修，也应当由出租人承担维修费用。

　　在此提请各位租户，首先，在签订租赁合同时明确约定维修条款，避免出现“二房东”、“三房东”相互推诿之类的问题；其次，在自行维修时，应当注意保存好房屋损坏情况的照片、视频、维修发票等证据，以便主张权利。

　　（本文综合自北京房山区人民法院、　《中国质量报》　等）