转租摊位到期未搬离 房东否认知情欲起诉

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□记者  金勇

2017年11月，打算做小生意的常女士租了个摊位，与房东的合同中注明可以转租。后来，常女士将摊位转租杨某，打电话通知了房东。如今，常女士与房东的租赁合同已到期，但杨某却拒绝搬离，房东否认知晓常女士转租一事，并提起诉讼，称常女士合同到期不腾出摊位，要求她承担相应的违约责任。对此，常女士觉得自己挺委屈的，不知是否违法了相关的法律。

律师分析认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即便常女士打电话通知了房东取得其同意，但鉴于没有签订书面协议，房东也有权让杨某搬离房屋。同时，尽管实际未搬离房屋的是杨某，但与房东签订租赁合同的却是常女士，因此根据合同相对性原则，仍应由常女士履行租赁合同中返还房屋的义务，否则应承担违约责任。

【事由】

2017年11月，常女士和房东签订了摊位租赁合同，租赁期限为1年，合同上注明了可以转租。此后，常女士把房子转租给杨某，和杨某也签订了合同，合同上写明到期后应与房东续约，租赁期限到2018年11月。

常女士在办理好全部转租事宜后，随即打电话通知了房东，但是没有电话录音，房东现在不承认常女士打过电话，否认自己知道转租的事。

合同到期后，杨某没有再续交房租，也没有腾出摊位，更没有续签相应的房屋租赁合同。现在房东起诉常女士，说其合同到期不腾房子，要求承担相应的违约责任。

【分析】

上海恒业律师事务所崔瑶律师分析认为，常女士与房东签订的租赁合同到期日为2018年11月，合同约定了可以转租的条款，现将房屋转租给杨某，且与杨某的租赁期限未超过与房东约定的租赁期限，可见常女士的转租是符合合同约定的。但2018年11月租赁期限届满，在没有特别约定的情况下，常女士应向房东返还房屋。虽然实际未搬离房屋的是杨某，但与房东签订租赁合同的是并非杨某，因此根据合同相对性原则，仍应由常女士履行租赁合同中返还房屋的义务，否则应承担违约责任。

对于常女士说当时打电话给房东的事实，崔瑶律师表示，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对其提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的后果。现常女士没有证据证明自己通知了房东，这对她的应诉是不利的。同时，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即便常女士打电话通知了房东取得其同意，但鉴于没有签订书面协议，房东也有权让杨某搬离房屋。综上，房东起诉常女士是有合同依据的。建议在没有其他证据证明事实主张的情况下，常女士可以考虑与房东进行调解。

此外，常女士在与杨某的合同中写明到期后与房东续约的条款，系常女士与杨某之间的约定，并没有房东的签字认可，这条约定对房东不具有约束力，因此在房东不续约的情况下，常女士将面临因未能向杨某履行续约义务而承担违约责任的风险。

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