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●事件回顾
小明与小莉签订租房合同，约定小明出租房屋给小莉，期限为五年。小莉装修入住后不久，因工作需要长期出差住在国外。小明知道后为赚取更多租金，又将房子租给了小胖，双方签订了为期半年的租房合同。不料之后小莉临时回家取物，撞见了住在房内的小胖，两个承租人才知道彼此的存在。小莉告到法院，要求小明承担违约责任，小胖立即搬出房屋。最终法院支持了小莉的诉请。
●疑问
“一房数租”情形下，如何确定承租人？
一房数租，是指同一出租人就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同。
●立法本意
为了获取更大利益，一些出租人将房屋出租后，往往又和其他承租人签订租赁合同，“一房数租”现象屡见不鲜。对该情形下合同先后履行顺序规则的制定，目的在于保护善意承租人的合法权益，规范不诚信出租人的行为，以保障房屋租赁市场的正常运行和发展。
具体到本案：本案中，两份租赁合同均是签约双方真实的意思表示，也未违反我国相关法律法规的禁止性规定，当属合法有效。小明为获利另行出租的行为，不仅有违诚实信用的原则，更侵犯了承租人的合法权益应承担相应违约责任。因小莉已装修入住，合法占有房屋在先，房屋应由小莉承租。无法承租房屋的小胖可以根据合同法的相关规定要求小明承担违约责任，赔偿其损失。
●法条依据
1.《中华人民共和国合同法》第44条、第107条
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条
●风险提示
在签订租赁合同前，承租人需审查房屋的实际居住情况及租赁备案信息，充分尽到对房屋的注意义务，避免产生不必要的纠纷。出租人出租房屋时，亦应遵循诚实信用原则，否则可能承担相应法律责任。
主讲人介绍:
熊洋，上海一中院民事审判庭法官助理，上海财经大学法学院法学硕士。爱好音乐、舞蹈、旅行。
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