房东长期居住国外 房屋出租多次漏水

　　□法治报记者  金勇

法治报通讯员  张峥华

楼上严重漏水，导致楼下天花板及部分床品遭损坏。楼上业主长期定居国外，回国处理漏水事宜，却因双方对损失赔偿协商无果，矛盾升级。

闵行区古美路街道调委会及时介入后，通过仔细倾听，耐心沟通，最终双方达成一致意见，圆满化解了一起因漏水产生的邻里纠纷。

【案情简介】

2018年6月底，某小区业主霍某家楼上的业主家中卫生间抽水马桶的三角阀损坏，而家里又无人及时关闭水闸，造成严重漏水，导致霍某家天花板以及一部分床上用品遭到损坏。据了解，霍某楼上的房屋系出租房，业主徐某长期居住在国外，事发后霍某经多方联系到徐某，徐某答应7月底回国处理相关事项。但是徐某回国后，双方协商多次无果，遂向居委会求助，居委调委会受理后组织双方协商调解，但无法就漏水造成的损失达成一致，问题久拖未决，不仅影响了双方的正常生活，也使双方的敌对情绪到达了顶点，霍某更是关闭徐某房屋的电闸水闸，使双方矛盾再度升级。

【调解过程】

2018年8月底，街道调委会受理该案后，调解员将双方当事人约到街道调委会，进行面对面的协商调解。调解刚开始，霍某便大吐苦水，调解员了解到，此次的漏水事件并不是第一次，由于徐某将房屋出租，租客时常更换、素质参差不齐，2016年租客用水不规范导致南北阳台多次发生漏水事件，2017年租客更是在门缝上打农药，带有刺鼻气味的药水从墙壁的裂缝中漏到楼下，令霍某苦不堪言。由于漏水造成的损失不大，也考虑到邻里关系，霍某都和租客自行解决了问题。但是本次的漏水造成家中次卧天花板和两边墙面渗水、实木地板发生变形且凸起、被褥和床垫全部湿透、主卧的天花板也在第二天起皮。

霍某表示这次主动联系徐某，是因为自家年初刚粉刷过，可以说是损失惨重，同时希望能够引起徐某的重视，今后督促租客文明入住。霍某提出了自己的赔偿要求，请专业的装修公司使用好的涂料帮其恢复原样；房屋内的物品按照同等的品质进行补偿；此外，还要等价赔偿地板损失，同时解决霍某一家在施工期间的住宿问题；下次如果再发生这样的事情，除了以上的赔偿以外，还要赔偿霍某的精神损失费、误工费等等，综合以上意见，霍某提出了总计3.8万元的赔偿款。

徐某听后表示，事发后她立即回国并积极配合处理，但是霍某不满意她找来的专业装修队伍，另外，她经过现场勘验认为本次事件的发生有两方面的原因，第一是租客的原因，第二则是房屋的质量问题，因为她在现场的勘验中发现天花板存有裂缝。同时，她对霍某提出的赔偿数额表示质疑，并认为霍某家的损失数额达不到霍某的估算价格。徐某还向调解员反映，双方协商无果后，霍某做出了拉电闸断水的极端手法，导致租客受到惊吓要求退租。

调解员获悉双方的真实想法后，首先向徐某宣传相关的法律法规，根据《物权法》和《民法通则》的相关规定，给相邻造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。所以，她有责任对霍某受到的损失进行赔偿。其次，严肃批评霍某私拉徐某家电闸等的过激行为，并告知他，赔偿是要有理有据的，其中要考虑到物品折旧费，还需要提供相关凭证。然后，调解员采用了换位思考的方法帮助两人分析双方的情况，建议两人站在对方的立场思考问题，去理解对方，霍某应当肯定徐某得知事件便回国积极配合处理的态度，而徐某应当理解霍某多年来受租客漏水、噪音等的困扰。在调解员一番情理结合的劝慰下，双方均表示愿意积极配合理性处理纠纷，最终达成一致意见。最后，调解员更针对徐某房屋出租且长期在外的情况提出意见，建议徐某在纠纷解决后，与中介公司进行沟通，今后每个月由中介公司定期查房、及时发现隐患。该建议得到了双方当事人的肯定和支持。

【案例点评】

漏水一直是邻里矛盾产生的主要原因之一。漏水无论大小，对生活都会有影响，如果处理不好，还会将问题扩大。本案中，霍某由于漏水问题不能如自己心愿解决，就采取拉闸断水的方法，用不合理不合法的方式维护自己的权益，使自己从有理变成无理。调解员及时介入，提供宣泄情绪的平台和互相解释的机会，然后耐心规劝引导双方换位思考、正视过错，从而客观理智地面对纠纷、解决纠纷，最后双方握手言和，回到正常的生活轨道。

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