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□上海市申房律师事务所 孙洪林
老人欲将房产赠与小儿子，但在实际办理登记时，采取了签订买卖合同的方式来过户。
大哥抓住其中的“漏洞”，主张赠与并非老人的真实意思，房屋应恢复登记至老人名下。
这样的诉请能够获得法院支持么？
案情：
老话虽说“长兄如父”，但面对大哥，丁先生从来没有这个感觉。
小时候，大哥就经常欺负他。别人家的哥哥是有了好东西会留给弟弟吃，但到了丁先生这里，就成了大哥把自己的一份吃了，还要抢他的那一份。
不过，慢慢地丁先生也就习惯了。可大哥不仅对他不像个哥哥，对父母也是一样，特别是母亲生病过世后。
早些年，大哥因为小事和父亲大吵了一架，之后就再也没上过父亲家的门。后来父亲再婚、继母过世，父亲生病和住院，大哥也都没有来过。直到父亲临终之时，大哥才出现。对这个大儿子，父亲真的是伤透了心。
父亲名下有一套产权房，父亲在世时就提出来要把房子给丁先生。为此，他们一起去房地产交易中心办理了过户手续。因为听别人说如果以买卖的形式过户会更划算，所以父亲和丁先生签订了《上海市房地产买卖合同》，以买卖的形式把房子过户到了丁先生的名下。
办手续时，他们是坐公交车去的，父亲年纪大加上身体不好，当时累坏了，连笔都握不住。所以在买卖合同和房地产登记申请书上的签名是丁先生的女儿握着老人的手写的。
当天，丁先生自己也不太舒服，有点晕车，所以他的签名也是女儿代写的。但上面的印章都是父亲和丁先生亲手加盖的。
前两年，丁先生父亲在参加家庭聚会时和亲戚朋友们也谈论到百年后房子是要给丁先生的，在场的人都能证明。
去年父亲因病过世后不久，丁先生的大哥就找上门来，说他是父亲遗产的继承人，在要继承父亲遗产时才发现这套房子的产权人已经变成了丁先生，然而燃气、水务、电力和物业这里的户名没有变，仍是丁先生父亲，特别是《上海市房地产买卖合同》和房地产登记申请书上的签名并非丁先生父亲本人所签，这说明丁先生父亲并不知道房屋被出售给丁先生一事。
而且买卖合同上签订的转让价明显远低于市场价，丁先生也没有付过钱。
因此，丁先生大哥认为这份《上海市房地产买卖合同》并非丁先生父亲的真实意思表示，要求法院确认这份《上海市房地产买卖合同》无效，房屋产权应恢复登记至父亲名下。
一审庭审中，丁先生提供了当时办理手续时和他们同去的女儿朋友的证人证言，以证明当时签字和加盖印章的情况。
一审法院：
一审法院审理后认为，无论买卖合同还是房地产登记申请书中的落款，均非丁先生父亲本人亲笔书写。关于印章的加盖一事，仅有一位证人证言，而且这个证词是孤证，无其他证据相印证。当时父亲文化程度低，年纪大且身体不适，无证据证明丁先生和其他人员向父亲明确解释说明过在买卖合同及申请书上盖章的目的和用途。
生效民事法律行为的要件之一是行为人意思表示真实。现有证据不能充分证明这套房屋赠与或转让给丁先生是父亲的真实意思表示，因此支持了丁先生大哥的诉讼请求，判决《上海市房地产买卖合同》无效，丁先生办理恢复房屋产权登记的手续，将房屋产权恢复登记至父亲名下。
二审上诉：
丁先生不服一审判决，提起上诉，并在二审时申请丁先生父亲的继子以及侄子出庭。他们均证明丁先生父亲生前明确说过要把房子给丁先生，还说过已经去办理了过户手续，以及丁先生大哥不孝顺的事。
评析：
本案争议的焦点为这套房屋产权过户依据的《上海市房地产买卖合同》是否是丁先生与父亲的真实意思表示。
可以确定的是，为办理房屋产权过户手续，丁先生及父亲亲自至房地产交易中心。尽管《上海市房地产买卖合同》和房地产登记申请书中父亲的签名并非本人亲自签署，但根据证人证言，父亲亲自到场，之后又向亲属表示房屋已过户。因此在无相反证据的情况下，这些签名不能认为并非父亲本人意思表示。特别是相关材料上的印章，丁先生的大哥并无任何证据证明印章不是父亲个人所有，所以可以认定《上海市房地产买卖合同》和房地产登记申请书中父亲的签名、盖章是其个人真实意思表示。
这套房屋所有权转移的依据是《上海市房地产买卖合同》，丁先生未向父亲支付过合同约定的房款，丁先生主张过户原因是父亲对自己的赠与。事实上，大哥和丁先生均为父亲的亲生儿子，丁先生在父亲生前长期照顾其生活，父亲多次对亲属表示有向丁先生赠房的意思，在房屋产权过户后，又明确表述过这一事实。由此可以认定父亲赠与丁先生房屋的意思表示成立。
在父亲和丁先生赠房之债权意思表示成立的条件下，以登记过户的房屋买卖合同签署、过户手续构成了物权行为的意思表示及履行行为，是两人的真实意思表示及履行，内容不违反强制性法律规定，应属合法、有效，丁先生的上诉理由成立，应得到法院的支持。
结果：
二审法院采纳了我方观点，判决撤销了原审判决，驳回了丁先生大哥的诉讼请求。
（孙洪林为上海市申房律师事务所主任 法律咨询热线：021-63546661）
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