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□刘爱武 葛梅
虽然城镇居民购买农村房屋行为的效力在理论界至今尚有争论，但在传统司法实践中，法院往往会以行为人违反了社会公共利益为由来认定此种买卖合同无效。江苏省南通市通州区（郊区）的一对农村夫妇，在出售给城里的远房亲戚的农村房屋被拆迁时，想以此理由否认十年前的房屋买卖合同，以便自己取得拆迁利益。法院会支持他们吗？
不平衡，十年前卖的房子拆迁了
陆赋存、柳红莺是一对夫妻，家住南通市通州区兴东街道杨世桥村。2009年6月，因在老家建房缺少资金，他们决定把原来的旧房子卖掉。柳红莺的父亲柳大宝委托同村亲戚李钟法帮忙卖房，因为农村人家谁也不缺房，一下子根本卖不掉，李钟法就让自己的女儿李丹华把房子买下来。但李丹华也不想买，李钟法找到居住在南通市崇川区（城区）的外孙柳成辉（李丹华之子）商量，柳成辉同意出面帮母亲把房子买下来。
2009年6月29日，陆赋存、柳红莺与柳成辉签订了一份《房产转让协议》，约定转让价格为9.5万元，房屋所有权归柳成辉所有。陆赋存、柳红莺与柳成辉均在落款处签字确认，兴东街道司法所在落款处盖章见证。
签约后的一天内，李丹华筹集资金结清了房款，陆赋存、柳红莺出具收条并交付了房屋。李丹华对房屋进行了重新装修，在晾晒几个月后入住，并把自己的户口迁入。
陆赋存、柳红莺顺利卖了房，得到了现金；李丹华虽然本来不打算买，但毕竟住进了新房子；两家人都挺开心，如果没有下面的事情发生的话。
一转眼到了2012年，李丹华所居住的房屋被拆迁，因和隔壁的柳青銮（柳红莺之弟）的房子属于一个整户，8月20日，柳青銮、李丹华一起与兴东街道人民政府签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，选购了安置房两套以及拆迁安置小区兴飞花苑店面房40平方米一间。经李丹华申请并根据有关房产分割协议，杨世桥村村委会于2016年10月审核并批准李丹华认购两套安置房中面积较小的一套，即兴飞花苑25幢某室。柳青銮家则认购了那套大的安置房。
2017年4月26日，李丹华与柳青銮（为无民事行为能力人）的儿子（也是柳青銮的法定代理人）柳小飞签订《协议》，对兴飞花苑共有的店面房进行了分割，双方约定：双方原共有店面房40平方米，柳青銮将店面房并给李丹华，李丹华补偿柳青銮52800元。
陆赋存、柳红莺获悉拆迁消息，认为李丹华“无缘无故”通过“他们”的房子获得了巨大的拆迁收益，内心愤愤不平。他们跑到拆迁部门大吵大闹，声称李丹华根本没有被拆迁人资格，拆迁部门搞错了拆迁对象，应该纠正。与拆迁部门吵闹无效后，他们又不断进行信访，对多年前的《房产转让协议》提出异议，并认为2017年4月的店面房分割《协议》也是李丹华欺诈柳青銮及柳小飞而签订的，提出了撤销李丹华被拆迁人资格、确认有关店面房归柳青銮所有等信访要求。兴东街道办事处经调查并做调解工作后，作出《关于柳红莺同志信访事项的答复意见》，内容为：陆赋存、柳红莺与柳成辉之间在2009年6月29日有房产转让协议，已经兴东街道司法所见证；2017年4月26日，柳青銮将20平方米店面房有偿转让给李丹华所有，亦经先锋法律服务所见证。柳青銮的父亲柳大宝现在提出店面房转让价过低，经兴东街道司法所调解，李丹华同意再补贴柳青銮10万元，双方就此达成书面协议，柳红莺、李丹华在场签字见证。
找法院，欲“合法”讨回拆迁利益
陆赋存、柳红莺收到信访答复后，依然不服。2018年1月9日，他们向南通市崇川区人民法院递交诉状，被告是柳成辉，要求判决原、被告于2009年6月29日签订的《房产转让协议》无效。
南通市崇川区人民法院追加李丹华为第三人，公开开庭进行了审理。陆赋存、柳红莺说，2009年6月29日原、被告签订的房屋转让协议是不真实的。他们是在老家建房急需资金，无奈之下被蒙蔽签订的。转让价格远低于房屋的实际价值。原告签字不是因为同意售房，而是意在让李丹华暂管房屋，今后还是要交还柳青銮及其儿子柳小飞的。
“代保管”房屋一分钱保管费没有，还要倒给几万元，说到天边也没有人相信。柳成辉当庭进行了反驳：原告卖房是心甘情愿的，没有任何人欺骗、逼迫，反而是原告家里人求我们买的，谈何蒙蔽？如果不是我们当初出手相助，还不知道原告家新房子什么时候可以建好呢！
法院认为：案涉《房产转让协议》形式上经原、被告双方本人分别签字确认，由兴东街道司法所盖章见证，结合原告真实的签约动机（急需资金），该份合同应当是双方真实意思表示。原告诉称被蒙蔽并无事实依据，转让对价是否远低于房屋实际价值也没有证据佐证，原告认为签约目的是让第三人暂管房屋且日后由柳青銮家收回，这与合同记载的“出让”“所有权归柳成辉所有”等内容也明显相悖，故案涉《房产转让协议》应当认为是双方真实意思表示，依法成立。
陆赋存、柳红莺立即祭出了他们认为的杀手锏，提出协议本身就是违法的。理由是：案涉房屋房主实际是柳青銮，原告无权出售，被告签订案涉协议时已经是城市户口，也无权购买农村房屋，所以该《房产转让协议》有违国家强制性法规，原、被告均无权买卖，柳青銮可随时索回。柳红莺“义正词严”地表示：李丹华非法占有拆迁权益，又骗取了柳青銮的店面房，柳青銮作为无民事行为能力人其合法权益遭受重大损害，原告身为柳青銮的姐姐必须帮助弟弟维护他的权益。
判有效，法院认为无理由支持
案涉《房产转让协议》是否因违反法律、行政法规的禁止性规定而归于无效？法院分两方面予以分析：
关于原告无权出售问题，法院查明：建房审批表记载的住房人口为柳青銮，原告确实不是权利人，存在无权处分的可能。但我国有关司法解释明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，况原告一再强调房屋系自己出资建造并居住了十年有余，故原告以自己无权出售案涉房屋为由主张《房产转让协议》无效，法院难以采纳。
关于城镇居民购买农村房屋的效力问题，法院认为：首先，从法律、法规层面看，现行法律、行政法规并没有明确的关于城镇居民购买农村房屋的禁止性规定，有关城镇居民不得购买宅基地使用权的法律规定也不能直接适用于宅基地上的房屋。虽有规定农民住宅不得向城市居民出售的部门规章，但部门规章的效力位阶低于法律、行政法规，因此不能作为认定合同无效的法律依据。其次，从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和柳青銮的农民身份都已发生转变。李丹华合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织未否定案涉《房产转让协议》，继而认可其被拆迁人资格，村集体利益未受损害，该合同也不存在其他损害社会公共利益的情形。最后，案涉《房产转让协议》的买受人虽然记载为柳成辉，但其母为购房出资并实际居住使用人，可以认定为李丹华和柳成辉家庭共同购房，李丹华本身就是案涉房屋所在集体经济组织成员，依法可以购买本村房屋。
综上，原告的诉请在法律规则层面并无依据，而其请求在法律原则层面也不应得到支持，理由如下：
首先，原告提起本诉有违诚实信用原则：原告诉称自己签订案涉《房产转让协议》时明知农村房屋不得出售给城镇居民的规定，而其为了筹集资金依然签订了该份合同；签订后原告并无异议，直到多年之后拆迁拿房时才对该份合同提出异议；如果认定协议无效，将导致原告违规出卖房屋获利后又因房屋增值等因素再次获益。
其次，处理本案纠纷应当坚持尊重历史、照顾现实的原则，妥善平衡当事人之间的利益，维护交易秩序的安全和稳定。本案中，《房产转让协议》早已履行完毕，案涉房屋已经拆迁不复存在，无返还的可能，有关拆迁权益也已由政府处理分配。因此，即便认定该份合同无效，也无必要再行调整双方的既得利益，认可该份合同的效力也相对更能为社会公众情感上接受。
综上所述，南通市崇川区人民法院于2018年4月18日作出判决，驳回了陆赋存、柳红莺的诉讼请求。
一审法院的判决合法合情合理，判决理由的描述可谓苦口婆心，陆赋存怎么也不好意思继续上诉了，但柳红莺还是不甘心！她独自向南通市中级人民法院提起了上诉，请求改判支持其一审诉讼请求，不懂法的她还要求直接增加不是一审当事人的柳青銮为上诉人，以柳青銮的身份请求返还兴飞花苑25幢某室的房屋和门面房；三天内办理房屋产权变更手续；追究李丹华的民事责任，返还9.5万元以外不当得利的兴飞花苑财产。
南通市中级人民法院审理后确认，柳红莺一审诉讼请求为确认与柳成辉2009年6月29日签订的《房产转让协议》无效，其上诉请求中超出一审诉讼请求范围的请求，包括返还房产、返还不当得利等均未经一审审理认定，不是本案二审审理范围，本院不予理涉。柳青銮非本案当事人，柳红莺称代表柳青銮提出主张不能成立。柳红莺的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。南通市中级人民法院于近日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。（文中当事人均系化名）
法官点评：
法理情理都在理
本案所涉《房产转让协议》内容明确“双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立本合同；转让价格为9.5万元；双方签字生效后，房屋所有权归柳成辉所有”，柳红莺和陆赋存两个人都识字，具有完全民事行为能力，其近十年前签订书面合同出售房屋，也取得了房款、交付了标的，合同早已履行完毕，其应承担相应的法律后果。在房屋拆迁后，柳红莺和陆赋存实质是看到拆迁利益后不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为。
本案承办法官明察秋毫，没有机械办案，绝不让他们违规出卖房屋获利后又因房屋增值等因素再次获益的企图得逞。当然，本案在法律上也站得住脚，既符合法理，又照顾了情理，达到了法律效果和社会效果的完美统一。
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