房东不肯修缮房屋 房客能否拒付租金

　　□记者  金勇

楚先生租赁了一套房屋作为公司办公用地，该房屋是通过二房东转租的。当时由大房东、二房东及楚先生三方签订的租房协议。由于空调、门、厕所抽水马桶先后出现问题，楚先生向大房东提出维修要求，但一直没有引起重视，严重影响了办公环境。为此，楚先生在合同快到期时暂时没有给付租金，并要求大房东先行维修后再支付。而大房东则认为楚先生不付房租之举涉嫌违约，扬言要断水断电。对此，楚先生表示不能接受，他认为是大房东未尽义务在先，再加上自己目前因新冠疫情而滞留国外，相关退租事宜也无法及时办理，不知该如何应对才能维护自己的合法权益。

律师分析认为，根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现租客提出基本生活设施维修请求，并给予了房东长达几个月的时间，但房东均未履行义务，致使租客不能正常使用生活设施，故租客主张减少租金是有法律依据的。同时，因疫情导致租客不能办理退租手续，系不可抗力所致，而非租客违约，业主无权擅入房屋，更不能随意处置租客的财产，亦无权向租客主张违约责任。但租客因疫情不能退租而延期占用房屋，租客应根据公平原则与房东就延长期间的房租进行协商支付。

【事由】

由于原租赁人，即二房东（公司）破产，无法继续履行剩余的租约，无奈转租房屋。正巧楚先生也想租一套房用于公司办公，遂由二房东、业主和租客三方签订了三方协议，约定剩余未履行的合约全部内容转由楚先生和大房东继续，即楚先生缴纳房租，大房东承担合同约定之相应的维修和维护费用。

在楚先生租房期间，前期所有的租金都准时支付。但对于楚先生提出的基本维修（空调、门、厕所抽水马桶等），房东都未能履行相应的义务，有些问题一拖甚至就是好几个月，因此，楚先生公司的员工在工作中遇到了很多的麻烦。目前双方的租房合约还剩余1个月，大房东最近开始催促楚先生缴纳最后一个月租金，而楚先生则要求房东先进行维修，保证正常生活后再同意支付。对此，大房东扬言，如果楚先生超过1周未付款，会要求物业断水断电。楚先生在房屋基本设施没有维修好前是否有权利拒绝支付租金？

目前正处海外新冠疫情暴发期间，楚先生无法回国办理退租事宜，房东是否有权擅自进入租客租赁的房屋收回房屋？

【律师说法】

上海想实律师事务所合伙人崔瑶律师分析认为，租客原与二房东签订房屋租赁协议，后经二房东、业主、租客三方协议约定将原协议的权利义务转让给业主，并签订了三方协议予以确认。该三方协议合法有效，租客和业主应恪守履行。

现租客拒付最后一个月的租金，其理由为业主未维修基本的生活设施，导致租客无法正常生活，租客是否有权基于这个理由拒付租金呢？崔瑶律师表示，根据《中华人民共和国合同法》规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”即如果出租人与承租人之间就维修义务的承担有约定，则应按约执行，但若没有约定，则维修义务应由出租人承担。由此可见，若三方协议中若没有关于维修的特殊约定，则租客有权要求房东履行维修义务。根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现租客提出基本生活设施维修请求，并给予了房东长达几个月的时间，但房东均未履行义务，致使租客不能正常使用生活设施，故租客主张减少租金是有法律依据的。

崔瑶律师认为，因疫情导致租客不能办理退租手续，系不可抗力所致，而非租客违约，业主无权擅入房屋，更不能随意处置租客的财产，亦无权向租客主张违约责任。但租客因疫情不能退租而延期占用房屋，租客应根据公平原则与房东就延长期间的房租进行协商支付。

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