上海市公共收益精细化管理调研报告

　　【内容摘要】公共收益管理作为城市精细化管理的重要内容，对于形成业主自治和社会参与的良性互动格局具有重要理论和实践意义。然而由于权限不明、监管不力等现实因素，公共收益侵权案件时有发生。实证调查结果表明，公共收益监督机制不完善、业主委员会运行困境突出、公共收益使用失范是集中显露的问题，为此需要加强账目公开和有效监督的制度建设，推动业主委员会的专业化与规范化建设，完善和规范市场化力量的管理和评价机制，促进公共收益实现透明化、精细化管理。

【关键词】公共收益  精细化管理  业主自治  基层治理

□张莹莹

一、调研背景与目的

根据上海城市管理精细化行动计划，需要用绣花精神不断深化社会治理创新。公共收益管理是基层治理的重要内容，关系着住宅小区的和谐发展、长效有序运作。上海市作为全国公共收益制度建立较早、管理领先的特大型城市，十六年的发展历史使业委会组建率居全国之首。然而，随着公共收益数目、商品房修缮需求的日渐增多，公共收益被侵占且拒不归还、账目应公开而不公开侵犯业主知情权等现象时有发生，严重损害业主权益。

本课题通过对上海市公共收益管理进行实证调查，从管理实践中抽象出管理模式与运作方式，归纳共性问题，一方面致力于探索业主自治与政府基层治理如何实现平衡，另一方面针对性提出公共收益管理的优化策略，明晰相应管理措施，实现公共收益整体规范化、透明化管理。

二、调研概况

（一）调研对象

由于公共收益既是小区业主自治的产物，也是政府基层治理的重要内容，故课题调研对象涵盖政府、业主委员会、物业服务企业、居委会、业主等群体，力图透过多方视角探究公共收益管理存在问题与优化路径。

（二）调研结果

1.公共收益收支管理现状

公共收益收入来源方面，调查样本中源于占用业主共用的道路或者其他场地的停放车辆所得的收益占比36%；电梯轿厢等公共场地的广告收益占比27%；共有设施、场地等的租金费用占比16%；公共场地等的摊位费或场地费占比13%；其他占比8%。

公共收益支出用途方面，调研数据显示用于补充维修资金占比为28%，列支业主委员会工作经费占比为17%，补贴物业服务费不足占比为15%，用于物业共有部分维修或改造占比为23%，用于物业管理方面的其他需要占比为17%。

2.管理模式的实践探索

管理主体地位的强弱导致了权力配置的差异，形成了不同类型的权力制约关系，决定了公共收益使用去向和规范程度。业主代表大会模式、借壳模式以及业主自管模式是上海市住宅小区的代表性管理模式。其中业主代表大会模式以物业服务企业为管理中心，业主让渡的管理权限较大；借壳模式以业主委员会为中心，业主让渡的管理权限较小；业主自管模式以业主为中心，提倡由全体业主形成的“利益共同体”进行自我管理与治理。

3.存在的共性问题

第一，公共收益监督机制不完善。（1）业主委员会监督管理不足，31.8%的被调查业委会成员并不清楚每季度公共收益的收支情况。（2）业主监督意识较为薄弱。每月查询公共收益使用情况的业主比例仅为37.8%，甚至有38.6%的业主未查询过公共收益收支情况。（3）第三方机构代理记账施行率低，全市实行代理记账比率仅为12.79%。

第二，业主委员会运行困境突出。（1）主体资格困境。现行法律对业主委员会的主体资格定位规定不够明确，为实践中业主委员会的运行带来困扰。（2）履行职能困难。一是业主委员会成员之间学历、技能、观念等的内部冲突；二是业主委员会与业主不参与、不表决、不服从等方面的外部冲突。

第三，公共收益使用失范。根据上海市管理规约示范文本，补充相应的专项维修资金原则上不低于50%。调研数据显示，补充维修资金的比例低于50%的占57%，50%-70%的仅为19%，大于70%的仅为8%，表明补充维修资金的落实还有待进一步加强。

三、优化策略与建议

1.加强账目公开和有效监督的制度建设。一是技术手段支撑公共收益账目公开。重视互联网、大数据等高科技的引进,通过技术化手段解决信息不对称问题，做到信息实时公开、账目有据可查。二是落实业主监督物业、业主监督业主委员会、业主委员会监督物业的三重监督，减少公共收益被滥用的风险。

2.推动业主委员会的专业化与规范化建设。一是推进业委会法律主体地位认定，使之符合民事法律关系主体，解决参与民事活动、履行合同的后顾之忧。二是加强业委会成员的业务指导培训和监督，既要侧重对新法规的培训，也要重视专业知识和能力的培训。三是完善业主委员会的规范化机制，明确业委会成员任职条件、退出机制、考核机制、职责清单、议事规则等，提升规范化运作水平。

3.完善和规范市场化力量的管理和评价机制。一是引入和推广第三方中介机构进行小区公共收益、专项维修资金的代理记账，规范小区公共收益资金的使用。二是完善现有模式下物业公司的竞争机制，通过业主评价、行业主管部门评价和引进第三方评价等方式，督促物业公司加强管理、规范运作。三是探索市场化力量介入小区管理的新模式，使以往物业公司服务转换成为业主服务以提升服务质量。

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