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投诉人：孙先生
投诉时间：2020年4月
随着房价上涨，近年来房屋租赁市场日益火爆，房屋租赁已经成为一个日益普遍的社会现象。各品牌中介机构的店面开遍了大街小巷，各家推出不同的“优惠政策”以招揽顾客，“虚假广告”“无效合同”等中介乱象也屡禁不止，造成了租赁合同纠纷时有发生。
孙先生就是通过某中介在外高桥保税区一酒店公寓租赁了一套住宅，租金标准为每月1600元。合同履行期间，相关行政管理部门在酒店公寓张贴告知书称：此酒店公寓涉嫌违规需要整改治理，要求承租人尽快搬离。一周后，相关部门联合执法清理酒店公寓租房，孙先生也主动搬离了租赁房屋，可距租赁期满还差10天。
由于不是自身原因导致提前搬离，孙先生认为过错在出租方，因此致电中介公司协商退款、违约金问题，可对方一直回避、推诿，不肯解决问题。无奈之下，孙先生拨打电话向浦东新区消保委投诉，希望能为自己讨回公道。
◆记者连线
浦东新区消保委工作人员接到孙先生的投诉后，当即对相关情况进行了调查了解。调查发现该酒店公寓所有人是一家公司，孙先生在租赁房屋过程中是通过中介公司操办的，发生纠纷后，孙先生也是找中介公司讨说法，要求协商退款等事宜。
中介公司在接到消保委的电话后辩称，“我们中介接受的是租赁业务委托，并不是房屋租赁当事人。”而酒店公寓所属公司负责人则称，“房屋租赁方面一切都是委托中介公司在办理。”双方互踢皮球，都不愿直面孙先生房租退款问题。
浦东新区消保委工作人员查看了双方签订的房屋租赁合同，合同约定非常简单，只是对租期、租金进行了简单的约定，对合同的解除、终止、违约情形、违约金以及损失的情况并没有任何的约定。
浦东新区消保委工作人员多次与投诉人、中介公司和酒店公寓所属公司负责人进行联系、沟通和协调，同时对中介公司和酒店公寓所属公司负责人进行了相应的消费者权益保护法知识的讲解。依据《中华人民共和国合同法》，双方当事人虽在合同中没有约定违约金，但一方违约给对方造成损失的，另一方当事人可以要求违约一方承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此案中，酒店公寓被相关政府部门机构责令整改是其自身原因违规、违法造成，为过错方，故理应返还消费者已支付的部分租金及赔偿其他损失。
最终双方达成一致意见，酒店公寓所属公司相关负责人表示，由于酒店公寓需要整改，而导致消费者无法再入住，同意退还剩余租金，另补偿租客半个月租金。
孙先生对这一结果表示满意，事后中介公司也诚恳地向孙先生表示了歉意。
浦东新区消保委提醒消费者，房屋租赁交易的双方都应做到以下两方面：一是租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，严格遵守法律规定，切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违反国家政策法律的行为；二是租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约。
◆律师说法
上海翰鸿律师事务所合伙人金玮律师分析认为，因不可归咎于孙先生的原因导致孙先生在房屋租赁期限内无法继续使用房屋的，则作为出租人的酒店公寓所属公司应及时向孙先生退还已支付的部分租金并应作出适当赔偿。
“就孙先生的遭遇而言，因为出租人交付的租赁房屋具有违规情形以致房屋租赁合同在约定期限内无法继续履行，出租人有明显过错，应承担相应的法律责任。”金玮律师表示，根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如租赁房屋不再具备出租条件、不再符合约定用途并导致租赁目的无法实现的，则在酒店公寓拒绝退款的情形下，孙先生可以向法院起诉请求解除房屋租赁合同，并要求酒店公寓退还部分租金并作出赔偿。
同时，金玮律师也指出，《合同法》第一百零七条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故，即便双方之间的房屋租赁合同未明确约定违约责任条款，承租人仍有权依法追究出租人的违约责任。
此外，金玮律师还坦言，房屋租赁合同纠纷系发生在出租人与承租人之间，除非合同另有约定，通常情况下作为居间人的中介公司无需承担责任。但，如房产中介刻意隐瞒了租赁房屋真实情况与信息，或者存在其他欺诈行为的，则中介公司也须承担相应的法律责任。 记者 金勇
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