民法典创设的“居住权”是啥权？

　　■圆桌主持  陈宏光

本期嘉宾

上海光大律师事务所  潘轶

上海尚法律师事务所  和晓科

上海中夏律师事务所  李晓茂

主持人:

日前召开的十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，事关民众诸多方面的切身利益。

在“住”的方面，《民法典》增加了对于“居住权”的规定。那么，“居住权”到底是怎么回事呢？

居住权是一种用益物权

居住权是一种全新的用益物权，它是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。

李晓茂：根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权是一种全新的用益物权，它是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

更重要的是，现行法律只规定了房屋的“所有权”，“租赁权”则属于一种合同权利，并不属于物权，难以完全满足当事人的多样化需求。

而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式。

居住权不同于租赁权

居住权和日常生活中通过租赁房产取得的，在所租房产中居住的权利是有所区别的。

潘轶：居住权和日常生活中通过租赁房产取得的，在所租房产中居住的权利是有所区别的。

首先，同样是对于他人房产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于合同关系，原先主要受《合同法》调整，在《民法典》实施后则主要受“合同编”的调整。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。

而在《民法典》物权编中规定的居住权，则具有独立性和直接支配性，居住权人能以自己的意思无需借助他人对房屋直接进行管领、实现权利内容。

其次，租赁权的取得一般是需要支付对价的，而根据  《民法典》，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”，也就是居住权的设立原则上应当是无偿的。

最后，租赁权人只要取得房屋所有人的同意，对房屋是可以进行分租、转租的。而居住权的核心是自行居住，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

居住权可通过遗嘱设立

对于居住权的设立，《民法典》规定了两种形式，一是采用书面形式订立居住权合同，二是通过遗嘱设立。

和晓科：对于居住权的设立，《民法典》规定了两种形式，一是采用书面形式订立居住权合同，二是通过遗嘱设立。

“居住权合同一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所；

(二)住宅的位置；

(三)居住的条件和要求；

(四)居住权期限；

(五)解决争议的方法。”

“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

也就是说，通过遗嘱设立居住权，除了遗嘱本身要符合法律规定的要件之外，相关居住权的内容也应参照居住权合同的内容。

居住权应当办理登记

今后我们无论是租赁还是购买房产，除了应当对房屋的所有权状况以及是否存在查封抵押进行查询外，还应当查询是否设立了居住权。

李晓茂：与我们熟悉的房屋所有权相同，根据《民法典》，房屋居住权的设立应采用书面形式订立居住权合同，并且应当进行登记。

“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

基于此，今后我们无论是租赁还是购买房产，除了应当对房屋的所有权状况以及是否存在查封抵押进行查询外，还应当查询是否设立了居住权。

因为一旦房屋设立了居住权，对其所有权的行使就会遭受一定限制。

比如一处房产中登记了产权人父亲的居住权，虽然产权人依旧可以对外出售这一房产，但在居住权期限内，产权人的父亲有权依据登记的居住权在此居住，即使合法的购买人也无权要求其搬离。

此外，《民法典》规定  “居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。

也就是说，设立居住权的住宅一般情况下不得出租。但根据我的理解，在所有权人、居住权人和租赁人达成一致的情况下，比如一处房产有两间卧室，租赁人租赁其中一间居住也是可行的。

■相关报道

拆迁被安置人有了居住权利保障

据《北京晚报》报道，所谓居住权，一般是指对他人所有房屋的部分或者全部享有的占有和使用的权利。

一直以来，我国并无居住权的相关法律规定。《民法典》设专章对居住权进行了专门规定，以满足特定人群的居住需求，是《民法典》的一大亮点。

法院曾审理过这样的案件：女儿想买套住房，但因自身经济能力有限，便与父亲签订协议，约定由父亲支付房款，产权登记在女儿名下，父亲享有对住房的居住权直至去世，女儿不得擅自出售房屋。

后来女儿反悔要卖房，父亲只得起诉，要求确认自己享有涉案房屋的居住权。可是，房子登记在女儿名下，我国法律又没有居住权的相关规定，父亲的要求法律依据不足，最终没能得到支持。

北京市西城区法院方晓晨法官表示，这个案例是典型的因为法律没有相关规定，导致当事人自行设立的居住权无法得到保护的情形。

新颁布的《民法典》增加了居住权这一新型用益物权，详细规定了居住权的设立形式、居住权合同的必要条款、居住权的期限。

方晓晨法官说，居住权的适用范围是比较广泛的。比如在有些拆迁案件中，房屋所有人作为被拆迁人获得了安置住房，与其共同居住或使用房屋的亲属作为被安置人，会认为自己对安置住房也享有居住权。但因为法律没有居住权的相关规定，被安置人只能退而求其次，起诉要求确认自己对安置房屋也有权居住使用。

这种居住权益与“居住权”有本质区别，对产权人的制约也有限。如果产权人将安置房屋出售，被安置人最多再通过诉讼，索要一点居住权益的补偿。

《民法典》实施后，被安置人就可以直接起诉要求确认自己对安置房屋享有居住权，并在获得法院的判决确认之后到房管部门进行登记。该房屋在日后出售时就会受到限制。这对于居住权人的保障将更加完善。

可以说，居住权的设立在保障弱势群体的居住问题、子女配偶居住、防范“以房养老”风险等问题上将起到十分积极的作用。

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