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□上海通乾律师事务所
朱慧 陈慧颖
在租赁合同的期限内，如果房屋所有权通过买卖等方式发生变更的，租赁合同依然有效。
如果房屋已经出租且房屋承租人已经实际占有房屋的前提下，房屋所有权人再对房屋设定抵押，那么房屋的租赁关系不会受到影响。
房屋租赁在现代社会已是普遍现象，无论创办企业、自行居住都可能涉及房屋租赁问题。
在房屋租赁期间，出租人（所有权人）为了融资或急需现金可能存在将房屋出售或抵押用于融资的情况，那么房屋租赁和房屋所有权变动、房屋抵押权是什么关系呢？这不仅是房屋承租人也是房屋所有权人、抵押权人需要关注的问题。
鉴于《民法典》将于明年1月1日实施，我们就从民法典的角度来探讨这个问题。
在房屋租赁期间，房屋所有权人是否有权出售该房屋？答案是肯定的。
那么在这种情况下，租赁关系如何处理？我国《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
也就是说，在租赁合同的期限内，如果房屋所有权通过买卖等方式发生变更的，租赁合同依然有效。
在这种情况下，新的房屋所有权人依然受租赁合同约束，不能单方擅自解除租赁合同。
如果新的房屋所有权人以房屋是他的为由要求解除租赁关系是没有依据的。这就意味着购买了存在租赁关系的房屋，房屋购买人是不能立即入住的。
那么，房屋租赁和房屋抵押又是什么关系呢？房屋出租后，房屋所有权人能否设定抵押呢？答案也是肯定的。
我国《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
根据该条规定，如果房屋已经出租且房屋承租人已经实际占有房屋的前提下，房屋所有权人再对房屋设定抵押，那么房屋的租赁关系不会受到影响。
在这种情况下，将来抵押权人在实现抵押权时可能存在一定困难。
反过来讲，如果你租赁房屋之前，该房屋已经设定了抵押权，那么房屋的租赁权不能对抗抵押权，如果将来抵押权人行使抵押权，你的租赁关系就不能维持了。
综上，在房屋租赁期间房屋所有权变动的，不影响房屋租赁合同的效力。
在租赁合同有效期限内且承租人已实际占有房屋的情况下，房屋抵押权的设立也不影响租赁合同的效力。
因此，从房屋承租人的角度，在上述情况下房屋承租人仍能按照房屋租赁合同的约定继续使用该房屋；但从买房人的角度来看，在买房之前要了解房屋是否存在租赁关系，否则有可能买了房屋无法及时入住。
此外从抵押权人的角度，在设定抵押之前也要了解房屋是否存在租赁关系，以免给将来抵押权的实现增加麻烦。
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