首页
在我国，《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》都是大家非常熟悉的不动产登记簿证，对大多数人来说，这些“本本”中含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地的“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。
目前，国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容。这不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税和反腐的重要工具。
【瑞士】
法律保障 审查严密
在瑞士，不动产登记制度属于权利登记制度体系。瑞士《民法典》采用给动产下定义的方式，来区分动产与不动产，这种分类凸显出以物可否移动的物理标准为主的特点。《民法典》第七百一十三条规定，性质上可移动的物及法律上可支配的不属于土地的自然力，为动产所有权的标的。而不动产则基本限于土地、矿山及其土地定着物。
瑞士法律采用不登记则不动产物权不得变动的公示原则，登记对象是不动产物权。瑞士《民法典》第六百五十六条规定，取得土地所有权，必须在不动产登记簿登记。
瑞士的土地登记事务一般由土地登记所承担，但大多数州法定的主管部门则是各州的地方法院。对于具体承办土地登记的登记官员，瑞士制定了详细的规定。对于登记官员的责任，瑞士《民法典》第九百五十五条规定，各州对登记官及对直接监督的机关，有追究其过失并请求损害赔偿的权利。对于登记官员的监督，《民法典》第九百五十六条规定，登记官在执行公务中接受定期监督，对登记官执行公务所提出的异议，以及对已呈交的或待呈交的证件或申请发生的争执，由州监督官厅裁决，若当事人对裁决不服，可继续上诉联邦主管官厅。《民法典》第九百五十七条规定，对于登记官及职员中渎职的，州监督官厅应给以纪律处分。法定纪律处分分为警告和1000瑞郎以内的罚款，渎职严重的亦可开除公职。除这些纪律处分外，还可继续追究渎职官员和职员的刑事责任。
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，当事人及其他利害关系人均可能遭受损害，因此，有关不动产登记机关应承担相应的赔偿责任。瑞士专门设立了登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。正是这一整套合理的责任追究机制的建立，保证了瑞士登记制度的功效得以充分发挥。
【美国】
产权清楚公示征税
房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府征税。
在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。
房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。据了解，美国保障产权主要靠3种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。
【日本】
交易发达 登记严格
日本的不动产登记依据“民法”和“不动产登记法”两项法律，不动产登记制度已经拥有百年的历史。相关法律诞生后，日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实，进而形成了目前严密的法律体系。
日本的不动产登记具有严格的法律意义，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说，只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才具备法律赋予的权利，才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，既不受法律的保护，而且一经发现将受到严厉的惩罚，其不动产还会被没收。
由于登记官权力很大，所以，对其管理也非常严格，以防止私下交易和以权谋私。有关法律规定，申请登记者发现因登记官的失误而造成自己的损失后，可以向法务局监督部门申述，或向法院提出诉讼。如查明确属登记官的失误，登记官必须向申请登记者赔偿所有的损失，而且还会被解除职务。此外，如果登记的案件涉及登记官本人或其配偶及直系亲属，该登记官必须回避，改由其他登记官办理，同时要经过上级领导的严格审查。
【法国】
不断完善 弥补缺陷
1804年，法国颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。换句话说，所谓对不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，专业人士分析认为，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。
在这种登记制度下，因登记不作为不动产物权变动的要件，登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查，仅为形式审查行为，登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。
【德国】
严谨透明 防止腐败
不动产登记是由德国《民法典》规定的，关于“物权的变动和登记”的规定在德国《民法典》中占据了重要位置。德国《民法典》物权编“土地权利通则”中，主要规定的就是物权的变动和登记。此外，作为德国《民法典》中的实体法《土地登记法》，设置了当事人与国家机关之间土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，与《民法典》所确立的实体规则共同构筑了德国不动产物权变动的法律机制。另外，《住宅所有权和永久居住权法》和《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的程序性规范，是德国不动产登记制度的重要法律依据。
在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。 (来源：经济日报、新华网)
【英国】
体系复杂 效果明显
当前，英国主要的土地登记法律依据不仅有2002年前后颁布的《土地登记法》和《土地登记规则》等立法和规则，而且还包括1925年制定的一系列不动产立法。由于英国自身特殊的土地制度，其国内主要的权属形式为完全保有权和租赁保有权，而完全保有权还包括非限定继承地产权、限定继承地产权、终身地产权等。
英国不动产登记制度虽然复杂且管理分散，但相对完善的制度，对英国房地产业和总体经济的发展起到了积极的促进作用。在英国的不动产登记制度中，完全保有地产权的交易、租赁保有地产权的交易与获得、房屋抵押贷款的开办等，都必须到土地登记局进行登记。当前，英国国内民众普遍认可这一强制性国家土地登记制度。民众认为，强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害，同时也能够提供准确的地产信息，进而简化房地产交易的法律程序和手续。这一强制登记制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时，还提升了土地作为抵押品入市的便利化，一定程度上促进了英国国内资本的流动。
SourcePh" style="display:none">
放大
上一版
