三部门联合制定商品房预售资金新规 保障商品房顺利交楼消除购房人噩梦

购买的预售商品房最终变成“烂尾楼”，是购房人的噩梦。或许很多人还没有注意到，今年1月中旬，最高法、住建部、中国人民银行联合发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》  （以下简称《通知》），对商品房预售资金的使用、保全、执行措施作出明确规定，三部门正为保障商品房顺利交楼而努力。

购房人苦“烂尾楼”久矣

清华大学法学院副院长程啸教授在接受本报《新发讯》采访时表示，商品房预售制度是我国商品房开发中的一项制度，具有很重要的融资功能，而融资的目的就是要完成商品房项目的建设。为防止房地产开发商挪用预售资金，住建部一直都在努力加强对商品房预售资金账户的监管，确保账户内的资金全部用于商品房项目建设。但在现实中，房地产开发商可能还存在其他债务，尤其是败诉后，法院在执行金钱债权的过程中会发现开发企业的其他账户都资金不足，但商品房预售资金账户是资金充足的，如果法院对该账户予以冻结甚至划扣资金，势必导致商品房建设无法完成，这就形成房地产开发企业的其他债权人与购房人之间的权益冲突。如果允许对预售资金账户采取保全与执行措施，那么购房人可能最终既拿不到房子也拿不回购房款，甚至还要继续偿还银行贷款。

上海财经大学法学院民商法学科带头人朱晓喆教授告诉记者，实践中，商品房尚未建成时，购房人对于房屋仅基于合同享有权益，若建造过程中发生停工、甚至“烂尾”的情况，对购房人而言非常不利。

程啸介绍，在我国现行的司法解释中，如果在商品房未能建设完成的情况下，遇到债务清偿时，一般会涉及购房人、银行、建设工程方及其他债权人这四方的权益保护问题，其中建设工程方还会涉及农民工的工资权益。四者中购房人的权益目前是得到最优先保护的，其次是建设工程价款债权，之后是有抵押权的银行的债权，最后才是其他普通债权人。

“商品房在未建成时，其价值相对已建造完成的商品房而言较低，若在强制执行中被拍卖，尽管购房人享有优先权，也很难完全保障他们的权益。”朱晓喆说。

严格保护预售资金确保交房

此次《通知》的发布就是为了能最大程度上确保商品房建设完成，以此来保障购房人及相关债权人的权益。程啸指出，其中明确将“商品房预售资金监管账户”列入法院不得任意扣划的账户范围。

朱晓喆也表示，  《通知》中就提到要“切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。”

同时《通知》还提到了“房屋所有权首次登记”这一时间节点，朱晓喆指出，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。“这就最大程度上保证了商品房的顺利建设和完工。”

程啸还指出，最高法1月14日发布的《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》中也提到，依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。不仅要保障购房人权益，也要解决建设工程领域中农民工的工资问题。

通常，购房人是无法防范商品房“烂尾”风险的，但是《通知》的发布让我们看到，“只要住建部加强监管、银行尽到责任、法院依法依规地保全与执行，就可以最大程度上保护购房人以及其他债权人的合法权益。”程啸说。  （记者  徐慧）

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