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□法治报记者 胡蝶飞
法治报通讯员 葛少帅
9月1日，松江区某幼儿园顺利开学。
就在前几天，该幼儿园负责人陆女士特地给上海金融法院写来感谢信，感慨道：“我们太缺乏法律意识了，加强法律知识学习迫在眉睫……”“是上海金融法院的法官让我懂得了很多法律知识……”“有抵押的房子坚决不能租，不能抱有侥幸心理……”
这家幼儿园究竟发生了什么事？
原来，临近幼儿园招生季，该幼儿园门口却张贴了一张执行公告，因幼儿园所租赁的房屋已被所有权人抵押给债权人S银行，S银行依据生效判决向法院申请执行，法院要求幼儿园自公告之日起十五日内迁出案涉房产或向法院提出异议。
幼儿园向法院提出执行异议，提交其与房屋所有权人的租赁合同等，证明其合法租赁案涉房屋，但该份房屋租赁合同中明确载明案涉房产已被抵押，故法院裁定驳回执行异议请求。
幼儿园不服该执行异议裁定，向法院提起执行异议之诉。
执行异议之诉案件受理后，上海金融法院承办法官许晓骁了解到，该幼儿园现有在园小朋友200余名、教职工50余名，如果案涉房产被执行，将会对幼儿园的正常办学造成较大影响，给家长带来不安。
为尽量避免影响幼儿园正常开学，许晓骁及其法官助理经多方了解得知，债权人另有担保房产在其他法院申请执行。他马上与案件所在法院进行沟通，通过加强审执配合、上下级法院联动，并积极与债权人协调，抓紧启动房产拍卖变现流程，与评估拍卖机构积极沟通，协调税务局尽快办理审税过户手续，大大缩短了案件执行时间，最终将拍卖变现款项在开学前向债权人及时发放。
债权人获得清偿后，撤回了对本案所涉房屋的执行申请。陆女士也撤回了本案的诉讼。案件得到妥善化解。
该案承办法官许晓骁表示，在房屋租赁过程中，首先，要认真阅读房屋租赁合同，仔细审阅合同条款。其次，要做好租赁房屋的产权尽调，查明房屋是否有抵押查封等情况。特别是对于一些具有公益性质的单位，租赁房屋时切不可抱有侥幸的心理，以免陷入不必要的纠纷之中。第三，要避免认识误区。人们常说“买卖不破租赁”，以为房屋的转让不会影响租赁权。务必切记，如果房屋抵押在先，租赁在后，承租人的租赁权无法对抗成立在先的抵押权。
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