业主大会业委会参与诉讼的相关问题

□上海市锦天城律师事务所  宋安成

近年来，涉及业主大会、业主委员会的诉讼案件比较多，通常意义上讲，业主大会、业主委员会作为民事诉讼主体既可以是原告，也可以作被告，这本身没有什么争议，但在实践中对业主大会、业主委员会作为民事诉讼主体的一系列具体问题还是有较大争议，司法实践也不尽统一，以下笔者就相关问题作出分析和讨论。

谁当原告

业主大会与业委会都可能参与民事诉讼，那么什么情况下由业主委员会作为原告或被告，什么情况下又应当由业主大会作为原告或被告呢？实践中，对这一问题还是有较大的争议。

首先，关于业主大会、业主委员会作为原告的问题，比如起诉被炒掉的物业服务企业移交资料、公共收益，起诉承包本小区工程的施工单位质量不合格等等，到底应由业主委员会提起诉讼还是业主大会提起诉讼？目前并没有明确的法律规定，只有最高人民法院[2002]民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中曾答复：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”

该复函承认了业主委员会在一定条件下具有民事诉讼主体资格。该案中，业主私占公共场区搭建建筑物的行为已侵害到其他业主的利益，业主委员会可以作为原告起诉。

司法实践中，法院大多数情况下都会受理业主委员会作为原告的各类诉讼，但考虑到业主委员会是业主大会的执行机构，一般情况下，业主委员会起诉需要业主大会的授权，即：经过业主大会表决授权后业主委员会才有相应的民事诉讼主体资格。

这里还需要讨论的是：业主大会有无做原告的民事主体资格呢？根据最高人民法院网2016年9月19日发布的指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案，明确了业主大会可以作为原告进行诉讼，法院判决认为：“业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。”

对此笔者认为，最高院以答复的形式认可了业主委员会的民事诉讼主体资格，但不等于排除了业主大会作为原告进行民事诉讼的主体资格，有观点认为业主大会类似于公司的股东会或股东大会，一般情况下不具备民事诉讼主体资格，显然没有注意到业主大会本身的特殊性。

业主大会本身具有直接进行民事行为的一定权利，而不是必须作出决议后通过业主委员会实施，比如说业主大会有权开设银行账户、与物业服务企业签署物业服务合同等等，因此笔者认为，业主大会也可以作为民事诉讼的原告。

至于在具体案件中，是业主委员会作为原告，还是业主大会作为原告，应当由业主投票自行决定，司法实践中没有必要明确规定某一类案件应由业主大会作原告还是由业主委员会作原告。实际上，由于不管业主委员会作原告还是业主大会作原告，均需要召开业主大会授权，二者谁作原告并无本质区别，均代表全体业主的意思体现，现实中也没有必要业主大会与业委会都作为原告进行诉讼。

谁当被告

关于业主大会、业主委员会作被告的问题，相对来说比较复杂，应当根据案件类型的不同有所区分，在此分几个小问题进行讨论。

业主委员会作为被告，通常意义上是被允许的，目前最为主要的明确依据是《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号），其中明确：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”

因此，业主委员会作为被告从最高院的复函来看不存在问题，在具体司法实践案例中，业主委员会作为被告的情况亦大量存在。

从司法实践看，业主大会或业主委员会作为被告的情况有四类：一是业主的知情权诉讼，如业主要求公开小区的公共收益；二是业主的撤销权诉讼，如业主要求撤销业主大会调整物业费标准的决议；三是业主委员会或业主大会与其他民事主体的合同纠纷，最为常见的是业主委员会拖欠施工单位工程款的纠纷；四是业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷，如外墙脱落伤人所引发的民事诉讼。

首先，对于业主的知情权诉讼，本律师认为应当以业主委员会作为被告，原因是业主希望知悉的资料如物业服务合同、业主大会议事规则、停车位分配制度等一般是由业主大会的执行机构业主委员会保管，当然，如果有些资料如停车费收取情况是由物业服务企业保管，也可以将物业服务企业作为被告，如果将非常设机构业主大会作为被告，显然难以提供业主希望知悉的资料。

其次，对于撤销权诉讼的被告问题，应当根据要求撤销的内容而定，简单来说，如果是业主大会作出的决议，那么被告应当是业主大会；如果是业主委员会作出的决议（包括超权限所作决议），则被告应当是业主委员会。

因为《民法典》第280条规定规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

《民法典》的规定明确区分了业主大会和业主委员会的决议，所以在一般情况下，业主行使撤销权时应当根据决议作出的主体选择不同被告。

司法实践中有业主大会作出的决议，业主却告了业主委员会的案例，法院也进行了实体审判，如李晓峰等与上海市松江区鑫山汇众苑（象屿都城）业主委员会业主撤销权纠纷案【案号：(2020)沪01民终10814号】，二审法院认为：一般来说，针对业主委员会的决议，应以业主委员会为被告；针对业主大会的决议，应以业主大会为被告。然而，业主大会作为全体业主集体决策的议事会议，本身并不具有实体性，而业主委员会作为业主大会的常设执行机构负责处理日常事务，从应诉能力、诉讼便捷处理等方面考量，此类情形下将业主委员会列为被告亦可，相应诉讼后果仍应由全体业主承担。

对此笔者认为，如果考虑到业主大会的所有决议一般都需要业主委员会执行，业主委员会作被告其实质就是要停止执行业主大会的决议，也似乎能讲得通，但如果是业主委员会作出决议来起诉业主大会，上述分析就难以自圆其说了。

再次，业主委员会或业主大会与其他民事主体的合同纠纷。举例来说，业主委员会与施工单位签署合同，使用维修资金对小区外墙进行粉刷，工程完成后，业主委员会换届，新一届业主委员会以各种理由拒不支付工程款。

这种情况在司法实践中，既有业主委员会作被告的，也有业主大会作被告的。

如果按照（[2005]民立他字第8号）最高院的《复函》，业主委员会代表业主大会进行民事活动，被告理应为业主委员会。从另外一个角度看，即使使用维修资金经过业主大会授权，甚至施工合同也是业主大会、物业公司共同与施工单位签署的，但是合同和小区事务的具体执行一般是业主委员会，从这个意义上讲，更合适的被告也应当是业主委员会，以业主大会作被告，反而不利于案件事实的查清，因此对于这类诉讼，笔者更倾向认为应当以业主委员会为被告。

最后，是业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷，这类案件常见的有外墙脱落致他人损害或其他公共部位、公共设施造成他人权利被侵害的情况，笔者认为应当以业主委员会为被告为宜，理由同上。

“真空期”的诉讼主体

基于法律规定和现实情况，业主委员会有可能存在“真空期”，这种“真空期”又可能分为两种情况：

一是业主委员会已经到期，但是仍然愿意履行职责，业主委员会成员积极作为的情况；二是业主委员会已经到期或业主委员会大部分成员辞职，业主委员会成员不愿继续履行职责的情况。

先讨论一下作原告的情况，如果过期的业主委员会经过业主大会的授权，代表全体业主提出诉讼，笔者认为即使其已经到期，也应当赋予其民事诉讼主体资格。当然，如果已经辞职的业主委员会由于无法正常组织召开业主大会，也不愿意作为，就无法代表全体业主进行诉讼。

至于“真空期”业主委员会作被告的情况，由于过期的业主委员会其实是代表全体业主承担法律责任，必须赋予其一定的民事诉讼主体资格，笔者认为也就应属于诉讼担当的范畴。但需要注意的是，在执行时，不宜对业主委员会的负责人进行“限高”或采取其他强制执行手段，因为其并非法定的实体权利义务人。

从业主委员会工作的实际情况看，业主委员会到期继续履行职责的情况非常普遍，从政府行政管理角度，没有明确规定业主委员会到期不能履行职责，政府部门一般也不会叫停其正常工作，只是在已经启动换届工作情况下，业主委员会的工作会受到一定限制。

实践中，还有居民委员会“代行”业主委员会职责的说法，有些地方性法规对此作出了明确规定，如《上海市居民委员会工作条例》第20条第二款规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。”

笔者认为，这里也需要引入“诉讼担当”的概念，即诉讼担当人基于权利人的授权而成为适格的诉讼主体，实践中，在没有明确法律规定情况下，居委会不管是作为原告代全体业主起诉维权，还是作为被告代全体业主应诉，都有相当的难度。

就业主大会而言，笔者认为不存在“真空期”问题。根据国务院《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”实践中业主大会也不存在换届问题，只有业主委员会的换届，因此在业主大会经过了成立程序后，不管业主委员会是否到期，业主大会的诉讼主体资格一直客观存在。

法律责任如何承担

业主大会或业主委员会如何承担民事责任，也是诉讼或执行中必须解决的问题，这里有几点需要说明：一是一般情况下，法院判令业主委员会承担金钱给付义务时，应当由全体业主或者说业主大会承担责任；二是对于非金钱给付义务，如返还原物、公开小区管理资料等，一般情况下应当由业主委员会承担责任；三是金钱给付义务的执行问题，一般可从维修资金直接划扣或让物业公司协助执行小区的公共收益。

对于一些费用不应当由全体业主承担，而应当由部分业主承担的情况，比如说某一栋楼外立面维修费用要支付给施工单位，法院亦可以直接扣划整个小区维修资金专户的款项，分户账目的具体分摊留待业主大会（业主委员会）自行处理。

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