“以房养老”还需跨过哪些门槛

□法治报记者  陈颖婷

上海是全国“以房养老”首批试点的四个城市之一。如今这一特殊的养老模式却面临一些堵点，为此市人大代表屠涵英进行了调研，并提出了代表建议。近日，相关管理部门对此进行了回复。

“以房养老”叫好难叫座

屠涵英指出，目前本市开展的“以房养老”模式，有住房反向抵押养老保险（简称“反向抵押保险”）和住房租赁养老（简称“存房养老”）两种。从实际推进情况看，两种模式在服务对象、产权抵押、金融属性、产品特点等方面各有差异，面临的难点堵点有不同，也共同面临老年人接受程度底、宣传力度不够、税负较重等问题，试点成效均有待进一步提升。

如“共有产权养老”模式须设立具有特许经营资质的专营机构经营；应明确出资主体、授权部门、资金来源等；流程创新涉及多步骤多环节，应明确相关细则；房产处置方面，应研究如何保障专营机构和相关权利人权益等。

“以房养老”工作涉及房产交易、登记、养老管理、司法执行、金融服务等多个领域，为此，屠涵英建议，建立“以房养老”工作协调机制，由本市发改、民政、房管、国资、司法、财政及金融管理等部门和相关机构共同参与，进一步研究分析现有“以房养老”模式在操作流程细化、税费优惠、执行保障、宣传推广等方面存在的问题，提升已有模式成效。同时，深入研究住房产权共有养老模式的难点和堵点，合力寻求突破。

同时，梳理养老服务相关需求。“反向抵押保险”更适合居家养老、社区养老意愿强烈的低收入老年群体；“存房养老”更适合拟通过专业机构养老提升老年生活品质的中高端群体。建议发改、民政等部门牵头，会同相关机构，进一步梳理细化老年群体有关诉求，帮助金融机构精准对接。

此外，还要深入研究产权处置问题，建议房管、司法等部门进一步研究带抵押过户及其他强制债权保证措施的可行性，并研究专营机构特许经营等问题。

推动建立“以房养老”工作协调机制

市地方金融监管局在答复中坦言，目前的两种“以房养老”模式，仍存在一些问题。该局已会同相关部门开展有关调研和分析，推动相关工作进展。

由于养老金融包括养老产业金融、养老服务金融、养老金金融等多方面内容，其中“以房养老”业务涉及民政、发改、房管、银保监等多个部门。本市各有关部门高度重视该项工作协调机制的设立，在目前情况下，尽快确定牵头部门并协调推进“以房养老”各方面工作很有必要。后续，金融监管局将推动本市建立工作协调机制，以便于形成工作合力，更好推动本市养老工作发展。

据介绍，本市已经形成深化养老服务实施方案（2019-2022年）重点任务，积极应对人口老龄化、完善本市养老服务体系建设专题调研建议重点任务等工作任务清单，据此有针对性地加强金融对于养老服务发展的支持。同时，金融监管局会同有关部门和单位、金融机构开展“加快发展养老金融  更好服务社会民生”的课题研究，梳理有关养老金融服务需求、养老产业需求，分析所面临的问题，拟提出政策支持举措，助推本市养老金融更好发展。

建议通过地方规章明确以房养老相关业务

银保监局则在答复中表示，截至2021年12月底，本市住房反向抵押养老保险累计承保49户67人，发放养老金3041万元，月均领取养老金12622元，大幅改善老年人生活质量。存房养老业务已累计为722名老人提供服务，受托管理房屋2324间，支付租金收益2.2亿元。

据调研，目前“以房养老”工作存在不少困难和堵点，建议在不突破现行法律框架体系的情况下，地方政府通过地方规章，明确反向抵押部分不属于财产继承，及对于涉及“以房养老”（包括反向抵押、换养、存房等模式）相关业务，制定一系列地方性税收优惠及供地扶持政策。同时对于反向抵押资产处置方式进行明确，采用例外规定允许非过户出售或允许专门机构作为特例进行房产处置或是一个解决方案。

需要主管部门授权许可专营机构

“共有产权养老”模式作为养老金融的一个全新概念，目前相关工作仍处于初步探索阶段，市场对该模式的需求尚不明确。市金融监管将持续关注并加强研究分析。

鉴于“共有产权养老“涉及多个部门，政策性强，且涉及不动产产权的分割、处置等内容，潜在风险较高。因此，市金融监管局表示，如开展这方面业务的探索，需由相关主管部门授权许可的机构专营。

经初步分析，专营机构的作用在于，一是专门进行抵押物处置，为处置过程解除抵押以及售房资金分配进控，可以有效保证抵押权的实施，从而使其抵押权具备更好的证券化资产特点。二是作为担保机构，由于老年人房产房龄普遍偏高，在现行金融机构抵押业务中，对于房龄会有较多限制，不利于拓宽业务的普惠性。通过政府担保，降低业务对于房龄的限制，将有利于反向抵押的更好发展。

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