家里闹矛盾，互相推诿不交物业费

□法治报记者  金勇

婆媳不和，夫妻反目，同一屋檐变成各居一方，物业费相互推诿无人再缴，一共欠了26万余元的物业费。

物业无奈状告法庭求支持，闵行区虹桥镇房地物业纠纷人民调解委员会参与调解后，耐心倾听当事人的倾诉，与当事人拉近关系，从而引导他们理解、接受法律规定，协商处理物业管理费交纳事宜，从而做到案结事了。

家庭矛盾引发物业纠纷

葛某某和杨某某是夫妻，金某某是葛某某的母亲，三人均为上海市闵行区某小区业主，房产面积共计438平方米。三人因家庭矛盾未妥善处理，均不愿交纳物业管理费，自2019年1月至2022年3月欠缴物业管理费共计262573.35元，产生滞纳金47594.44元，总计金额310167.79元。物业公司多次向葛某某、金某某、杨某某催缴无果，于2022年4月将三人起诉至法院，法院通过诉前调解平台将案件委派至闵行区虹桥镇房地物业纠纷人民调解委员会进行调解。

调解员先与物业公司工作人员张某某取得联系，张某某称，葛、金、杨三人于2009年3月购买了房屋，房产证上登记的是三人的名字。自2019年1月起，三人因家庭矛盾不再交纳物业管理费，曾多次致电三人催缴物业管理费均无果。

根据物业公司与三人签署的《物业服务协议》，业主未按约定交纳物业管理费属于违约，因此将三人起诉至法院。张某某表示，物业公司也不愿和业主对簿公堂，如果三人能够足额交纳拖欠的物业管理费，可以不主张滞纳金。

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调解员又联系了葛某某并将三人因拖欠物业管理费被起诉至法院一事告知。

葛某某表示，本来三人共同居住，但2019年，葛某某与杨某某因家庭纠纷无法调和，他便带着母亲金某某搬离小区，房屋留给杨某某与孩子居住。葛某某认为，自己与母亲未居住于该小区，所以物业管理费应由杨某某承担。

调解员告知葛某某，根据《民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《物业管理条例》第七条第五款规定，按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应履行的义务。可见，法律规定物业费的交纳责任主体是业主，并非房屋的实际居住人，因此三人均有义务交纳物业费，葛某某不能以没有居住为由不交纳物业费。

从法律层面而言，三人不交物业费的行为属于违约，物业公司有权向三人主张2019年1月至2022年3月期间的物业管理费以及期间产生的滞纳金，现物业公司已作出让步，如三人在期限内足额交纳所拖欠的物业管理费，就不再主张滞纳金，希望葛某某能好好考虑。

达成一致化解纠纷

思虑片刻后，葛某某答复，该房屋为三人共有，现拖欠的物业费也应该三人均摊，其与母亲已搬离房屋，因此只愿意支付2/3的物业管理费。

随后，调解员与杨某某进行电话沟通。杨某某称三人在共同生活期间口角不断，直至葛某某与其母亲金某某搬离。杨某某认为葛某某应该全额支付物业管理费作为对其多年付出的补偿，并表示不愿承担物业管理费。

调解员表示，三人之间的矛盾并不是不支付物业费的理由，三人与物业公司签订的《物业服务协议》中对拖欠物业管理费有过约定，现三人已违约，法院极大可能支持物业公司的主张，届时三人可能还需要共同支付给物业公司因拖欠物业管理费所产生的滞纳金，希望杨某某能够好好考虑。

几天后，调解员再次致电杨某某询问结果，杨某某同意支付三分之一的物业管理费。

至此，各方当事人达成了一致意见，该起物业纠纷得以妥善化解。

【案例点评】

近年来，小区业主因物业服务质量不能满足需求，提供的服务质量不合格等原因产生的物业纠纷频发。

本案业主则是因为家庭矛盾拖欠物业管理费后被物业公司诉讼至法院。

本案的法律关系简单，关键需向业主指出，业主是物业服务合同的相对方，物业费的交纳主体为业主，而非实际居住人。

本案调解过程中，更有难度的方面在于对业主家庭矛盾的处理，虽然业主的家庭矛盾不是本案的主要争议焦点，但业主三人能否放弃成见，坐下来友好协商，关系到物业费能否顺利交纳。因此调解员在过程中，耐心倾听当事人的倾诉，与当事人拉近关系，从而引导其理解、接受法律规定，协商处理物业管理费交纳事宜，从而做到案结事了。

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