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□记者 夏天 通讯员 孙幸冬
本报讯 居民楼底层的架空层长期被开发商股东自行使用、对外出租“共有地盘”谁来做主？近日，上海市杨浦区人民法院（以下简称上海杨浦法院）在审理这样一起排除妨害纠纷案件时，适用《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），保障了业主的合法权益。
在2003年竣工的某商品房小区，开发商的股东将靠近小区大门的左右两幢居民楼（12、13、18、19、20号）底层长期占用，分隔出7间房间，用于自行办公使用，或作为商铺对外出租、收取租金。业主委员会为维护业主权利提出诉讼，要求开发商股东即本案被告返还架空层及自2004年起开始占用使用架空层的使用费。
审理中，上海杨浦法院法官与各方共同查看现场并调取了竣工备案材料。《房屋土地权属调查报告书》显示，11-13号、18-20号底层，设计用途均为架空层。上海杨浦法院经审理认为，关于系争架空层的产权归属问题，系争架空层虽然封闭作为商铺、办公使用，但从未单独进行过权利登记，故其虽然进行了封闭，但仍无法改变其作为架空层的属性，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，应为全体业主所共有。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，被告作为开发商的股东同样无权继续占有使用，故对原告要求被告返还系争架空层的诉请予以支持。
关于赔偿标准问题，小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用等权利。被告占用或出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权利受到侵害，应当向业主赔偿相关损失。故法院参考被告收取租金的情况、询价结果、管理投入等因素，酌情确定被告应当赔付的损失。最后，上海杨浦法院判决支持了业委会要求返还架空层并由开发商的股东赔偿业主相应损失的诉讼请求。
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