取消“公摊面积”是否势在必行 定价透明比计价方式更重要

民众对公摊面积高占比的情况不满已久，此前陕西“女子买69平米的房子，公摊面积达37平米，公摊率超50%”，山东“男子买110平米房子，套内仅60平米，近一半是公摊”等消息屡上热搜。安徽省合肥市近日召开房地产工作专题会议，提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”，“取消公摊”是否势在必行？

公摊之怨源于计价规则不透明

在谈论“取消公摊”之前，有一个问题需要先弄明白，民众对公摊面积的不满是源于公摊制度本身，还是公摊不透明导致的房价不合理？

上海社会科学院法学研究所研究员、民商法研究室主任孟祥沛在接受本报《新法讯》采访时表示，公众对公摊面积制度最大的不满在于公摊不透明，最终导致房价不合理。即使取消了公摊面积制度，如果房价成本不透明，开发商借机涨价，房价不合理的现象依然得不到解决。其中根本问题在于我国的公摊面积制度缺乏必要的规范，亟需进一步完善。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池教授认为，取消公摊面积没有什么实质意义。公摊面积是客观存在的，没有公摊的房屋是无法使用的，除了会造成住房单价上涨外，物业费、暖气费、税费等的计价标准也需要重新调整。因此，公摊制度本身不是问题，需要进一步做好科普宣传工作。每个小区公摊面积都不一样，不同高度、不同档次住宅公摊面积都有差别。在购房时，通过履行告知义务，让购房人心知肚明，则会减少误会和纠纷。

孟祥沛还坦言，若期望通过取消公摊面积制度从而达到降低房价的目的，也是不现实的。房屋的正常使用离不开公共门厅、过道、电梯、楼梯及其他公共用房和管理用房，即使取消了公摊面积制度，房地产开发商同样会把这些公用面积的建设成本分摊到业主的实际面积之中，因此虽然用以计价的整个房屋面积减少了，但每平方米价格由于要分摊公用面积的成本而随之上升，房屋总价并不会有明显变化。

计价合规比改变计价方式更重要

目前，各省市对公摊面积都有不同的规定，除合肥提出的“积极探索商品房销售按套内面积计价”外，重庆规定“按套内面积计算”与“按建筑面积计算”两套方案并行，山东则要求商品房公摊面积应在合同中明确标注。各地规定各不相同，哪一种更适合在全国范围内推广？是否有必要出台统一的法律法规？

对此，孟祥沛认为，商品房销售可以存在多种计价方式，原则上应交由民事主体自由选择，没有必要在全国范围内出台统一的法律法规。而选择采用哪种计价方式并不重要，关键在于计价要透明、规范、合理。有关部门必须加强规范和监督，确保计价公正合理，避免房价暴利。例如，对于公摊面积制度下“公摊面积+实际面积”计价方式，要对公摊率即房屋公摊面积占房屋总面积的比率有比较具体的规范，例如别墅类房屋的公摊率一般不超过10%；6层以下的多层住宅公摊率一般不超过15%；7-11层的小高层住宅公摊率一般不超过20%；12层以上的高层住宅公摊率一般不超过25%；对于“按使用面积”和“按套内面积”计价等方式，要求开发商公开房屋定价依据，并依法对价格进行监管。

赵秀池表示，按照《商品房销售管理办法》，可以按建筑面积计量，也可以按套内面积计量，但房屋总价不会改变。目前全国大多数地方都是按包含公摊面积的建筑面积计量，产权本也是标注的建筑面积。在要求购房合同中应该标明公摊面积方面，全国已经有统一的法律法规。根据《商品房销售管理办法》第21条的规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

在孟祥沛看来，如果要全面实施按套内面积销售，需要加强立法调研，预先起草具体、明确、可操作性强的相关法规草案；此外，还要加强对开发商房屋销售定价的监督管理，既要防止开发商在成本不透明的情况下借机涨价，扰乱市场，又要防止开发商在新房限价政策下为牟取超额利润而降低公用设施的质量或者不当减少公用设施的面积，侵害购房人实际利益。（见习记者  朱非）

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